{"id":2529,"date":"2025-02-24T23:04:57","date_gmt":"2025-02-24T22:04:57","guid":{"rendered":"https:\/\/well-phi.com\/?p=2529"},"modified":"2025-02-24T23:04:57","modified_gmt":"2025-02-24T22:04:57","slug":"demembrement-de-propriete-une-transmission-avantageuse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/2025\/02\/24\/demembrement-de-propriete-une-transmission-avantageuse\/","title":{"rendered":"D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 : une transmission avantageuse !"},"content":{"rendered":"

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En France, le droit de propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre d\u00e9compos\u00e9 en plusieurs \u00e9l\u00e9ments, ce qui permet de b\u00e2tir des strat\u00e9gies patrimoniales int\u00e9ressantes<\/strong>.<\/p>\n

On parle alors de d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/span>.<\/p>\n

Dans cet article, nous revenons sur les notions et les possibilit\u00e9s de d\u00e9membrement, ainsi que les obligations entre nu-propri\u00e9taire et usufruitier.<\/p>\n

\n

\n

\n

1) <\/span><\/strong>Quelques notions et d\u00e9finitions<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

La pleine propri\u00e9t\u00e9 est le droit complet et exclusif sur un bien<\/strong>. Le propri\u00e9taire a tous les droits sur le bien :<\/p>\n

    \n
  • \n
      \n
    • Le droit d’utiliser le bien\u00a0<\/strong>: l\u2019\u00a0\u00ab usus\u00a0\u00bb<\/li>\n
    • Le droit de percevoir les fruits ou revenus du bien<\/strong>\u00a0: le \u00ab\u00a0fructus\u00a0\u00bb<\/li>\n
    • Le droit de disposer du bien<\/strong> (c’est-\u00e0-dire de le vendre, le donner, le d\u00e9truire, etc.)\u00a0: \u00ab l\u2019abusus\u00a0\u00bb<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

      Le plein propri\u00e9taire peut utiliser le bien comme il l’entend, dans le respect des lois et r\u00e8glements en vigueur.<\/p>\n

      En d\u00e9membrant la propri\u00e9t\u00e9, on d\u00e9compose la pleine propri\u00e9t\u00e9 en 2, \u00e0 savoir la nue-propri\u00e9t\u00e9 et l’usufruit<\/strong><\/span>.<\/p>\n

      <\/strong><\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
      \n

      USUFRUIT<\/strong><\/p>\n

      Usus :\u00a0<\/em>Droit d’utiliser
      <\/span><\/strong>Fructus :\u00a0<\/em>Droit de percevoir les fruits et les revenus<\/span><\/strong><\/p>\n

      L’usufruit peut \u00eatre viager, ou temporaire.<\/span><\/strong><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

      +<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      \n

      NUE-PROPRIETE<\/strong><\/span><\/p>\n

      Abusus :\u00a0<\/em><\/span><\/strong><\/span>Droit de disposer (vendre, donner, d\u00e9truire…)<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

      A l’extinction de l’usufruit (viager ou temporaire), r\u00e9cup\u00e9ration de la pleine propri\u00e9t\u00e9<\/span><\/strong><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n

      =<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
      \n

      <\/strong><\/span><\/p>\n

      PLEINE PROPRIETE<\/strong><\/span><\/p>\n

      <\/strong><\/span><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      <\/strong><\/p>\n

      \n\n\n\n
      \n

      A noter :<\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

      Lorsque l\u2019usufruit porte sur un bien qui est consomm\u00e9 en \u00e9tant utilis\u00e9<\/strong> (comme une somme d\u2019argent ou des boissons), on parle de \u00ab\u00a0quasi-usufruit<\/strong><\/span>\u00a0\u00bb.<\/em>
      Le nu-propri\u00e9taire<\/strong> ne pouvant pas emp\u00eacher l\u2019usufruitier d\u2019utiliser, et donc de faire dispara\u00eetre le bien, il est prot\u00e9g\u00e9 d\u2019une autre mani\u00e8re\u00a0: il disposera d\u2019un droit de cr\u00e9ance sur le patrimoine restant de l\u2019usufruitier, \u00e0 son d\u00e9c\u00e8s<\/strong>. Cette cr\u00e9ance viendra en d\u00e9duction de l\u2019actif successoral de l\u2019usufruitier, et minorer les droits de succession<\/strong><\/span>.<\/em>
      Toutefois, l\u2019article 774 bis du CGI, adopt\u00e9 en 2023, est notamment venu annuler cette d\u00e9duction, notamment en cas de dons de sommes d\u2019argent ou de contrats de capitalisation, avec conservation du quasi usufruit. Il s’agit d\u2019\u00eatre vigilant\u2026<\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

      \n

      \n

      \n

      \n

      2) <\/span><\/strong>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

      Par un acte juridique<\/strong> (donation, succession, legs, acquisition ou cession), le droit de propri\u00e9t\u00e9 est scind\u00e9, entre nu-propri\u00e9taire et usufruitier.<\/p>\n

      Il est possible de pratiquer le d\u00e9membrement<\/strong><\/span>, notamment sur\u00a0:<\/p>\n

        \n
      • \n
          \n
        • Des biens immobiliers<\/strong><\/span><\/li>\n
        • Des parts de soci\u00e9t\u00e9s (SCI, SCP, SC, SCPI, SARL\u2026)<\/strong><\/span><\/li>\n
        • Des actions (SA, SAS\u2026)<\/strong><\/span><\/li>\n
        • Un contrat de capitalisation<\/strong><\/span><\/li>\n
        • Un compte titres<\/strong><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

          \n\n\n\n
          \n

          A noter :<\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

          Il est impossible de donner en nue-propri\u00e9t\u00e9 un contrat d\u2019assurance-vie<\/span><\/strong>. <\/em>
          Cependant, la clause b\u00e9n\u00e9ficiaire du contrat d’assurance-vie peut pr\u00e9voir le d\u00e9membrement<\/strong> des capitaux d\u00e9c\u00e8s<\/strong>, notamment pour prot\u00e9ger le conjoint survivant (en usufruit ou quasi-usufruit) et g\u00e9rer la transmission aux enfants (en nue-propri\u00e9t\u00e9).\u00a0<\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

          \n

          Bien souvent, dans les familles, la nue-propri\u00e9t\u00e9 est transmise \u00e0 la g\u00e9n\u00e9ration suivante, les donateurs conservant l\u2019usufruit<\/strong><\/span>.<\/p>\n

          Ainsi,<\/p>\n

            \n
          • \n
              \n
            • le donateur conserve les revenus et l\u2019usage du bien<\/strong> de son vivant,<\/li>\n
            • le donataire aura la pleine propri\u00e9t\u00e9, au terme de l\u2019usufruit,<\/strong><\/li>\n
            • les droits de donation ne sont pas calcul\u00e9s sur la valeur totale du bien, mais sur l\u2019unique valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> (cf. bar\u00e8me ci-dessous).<\/li>\n
            • Au d\u00e9c\u00e8s de l\u2019usufruitier, le nu-propri\u00e9taire va r\u00e9cup\u00e9rer le bien, sans droits de succession suppl\u00e9mentaires<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

              \n\n\n\n
              \n

              Exemple :<\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

              En se r\u00e9servant l\u2019usufruit et en donnant la nue-propri\u00e9t\u00e9, un donateur \u00e2g\u00e9 de 53 ans voit sa nue-propri\u00e9t\u00e9 valoris\u00e9e 50% de la valeur totale de sa transmission, avant \u00e9ventuels abattements (100 000 \u20ac par parent par enfant, par exemple).<\/em><\/p>\n

              Ainsi, en pr\u00e9sence d’un enfant, d’une transmission d’un bien immobilier valoris\u00e9 300 000 \u20ac, et en l’absence de donation en\u00a0 faveur de l’enfant au cours des 15 derni\u00e8res ann\u00e9es :<\/em><\/p>\n

                \n
              • \n
                  \n
                • la donation de la pleine propri\u00e9t\u00e9 co\u00fbte environ 38 000 \u20ac\u00a0<\/em><\/li>\n
                • la m\u00eame donation, pour la seule nue-propri\u00e9t\u00e9, co\u00fbte environ 8 000 \u20ac (tout en permettant au donateur de conserver l’usage et les revenus du bien)<\/em><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                  <\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

                  <\/span><\/p>\n

                  \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
                  Article 669 I du CGI<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n
                  \u00c2ge du donateur<\/strong><\/span><\/td>\nValeur de l’usufruit
                  <\/strong><\/span>viager<\/strong><\/span><\/td>\n                  		Valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 21 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n90%<\/strong><\/td>\n10%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 31 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n80%<\/strong><\/td>\n20%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 41 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n70%<\/strong><\/td>\n30%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 51 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n60%<\/strong><\/td>\n40%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 61 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n50%<\/strong><\/td>\n50%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 71 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n40%<\/strong><\/td>\n60%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 81 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n30%<\/strong><\/td>\n70%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Moins de 91 ans r\u00e9volus<\/strong><\/td>\n20%<\/strong><\/td>\n80%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  A partir de 92 ans<\/strong><\/td>\n10%<\/strong><\/td>\n90%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  \u00a0<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                  Valeur de l’usufruit temporaire<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n
                  par p\u00e9riode de 10 ans<\/strong><\/td>\n23%<\/strong><\/td>\n(dans la limite de 30 ans si r\u00e9alis\u00e9 au profit d’une personne morale)<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

                  <\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

                  <\/span><\/p>\n

                  \n

                  <\/span><\/span><\/strong><\/h3>\n

                  3) <\/span><\/strong>Les obligations entre usufruitiers et nus-propri\u00e9taires<\/span><\/span><\/strong><\/h3>\n

                  Le d\u00e9membrement d\u2019un bien immobilier en direct permet \u00e9videmment sa transmission, mais \u00e9galement laissent \u00e0 la charge<\/strong><\/p>\n

                    \n
                  • \n
                      \n
                    • du nu-propri\u00e9taire<\/strong> : les travaux li\u00e9s \u00e0 la structure et \u00e0 la solidit\u00e9 g\u00e9n\u00e9rale de l\u2019immeuble<\/strong> (fondations, murs, vo\u00fbtes, poutres, toitures, caves\u2026).<\/li>\n
                    • de l\u2019usufruitier : les travaux d\u2019entretien, et \u00e9galement la taxe fonci\u00e8re et l\u2019IFI<\/strong> (sauf exception pour ce dernier, dans le cas o\u00f9 l\u2019usufruit a \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9 au conjoint survivant au titre de ses droits l\u00e9gaux).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                      \n

                      Le d\u00e9membrement d\u2019un bien peut aussi cr\u00e9er une situation de blocage, en cas de vente en pleine propri\u00e9t\u00e9<\/strong> : le double accord<\/strong><\/span> de l\u2019usufruitier et du nu-propri\u00e9taire sera n\u00e9cessaire<\/strong><\/span>.<\/p>\n

                      \n\n\n\n
                      \n

                      A noter :<\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

                      Lorsque le bien est d\u00e9tenu par une soci\u00e9t\u00e9 dont les parts sont d\u00e9membr\u00e9es, une r\u00e9daction adapt\u00e9e des statuts de la soci\u00e9t\u00e9 permet d\u2019\u00e9viter ce blocage.
                      Dans la mesure du possible, l\u2019utilisation de soci\u00e9t\u00e9s est recommand\u00e9e pour la gestion des situations de d\u00e9membrement.<\/strong><\/span>
                      <\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

                      \n

                      Si la vente du bien d\u00e9membr\u00e9 se r\u00e9alise, l\u2019usufruitier et le nu-propri\u00e9taire auront 3 choix sur le prix de vente<\/span><\/strong> :<\/p>\n

                        \n
                      • \n
                          \n
                        • Se r\u00e9partir le prix en pleine propri\u00e9t\u00e9<\/strong>, en fonction des valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 (et donc perte du d\u00e9membrement)<\/li>\n
                        • Reporter et conserver le d\u00e9membrement sur de nouveaux biens<\/strong>, en remployant ensemble le prix de cession.<\/li>\n
                        • Laisser l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du prix \u00e0 l\u2019usufruitier, en quasi-usufruit<\/strong>\u00a0(vigilance par rapport \u00e0 l\u2019article 774 bis du CGI, toutefois)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                          \n

                          Enfin, dans les situations de quasi-usufruit, le quasi-usufruitier est, en principe, libre dans la gestion des biens<\/strong>.
                          Toutefois,<\/p>\n

                            \n
                          • \n
                              \n
                            • Le quasi-usufruitier est tenu de donner caution au nu-propri\u00e9taire<\/strong>,<\/li>\n
                            • \u00e0 d\u00e9faut de caution, le nu-propri\u00e9taire peut demander l\u2019emploi sur un support<\/strong>\u2026<\/li>\n
                            • \u2026 sauf dispenses expresses<\/strong><\/span> dans l\u2019acte de d\u00e9membrement ou convention entre usufruitier et nu-propri\u00e9taire<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                              <\/span><\/p>\n

                              \n

                              <\/span><\/p>\n

                              En conclusion, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente de nombreux atouts<\/span> dans des strat\u00e9gies patrimoniales :\u00a0<\/strong><\/p>\n

                                \n
                              • \n
                                  \n
                                • Conservation de l’usage et des revenus, par l’usufruitier<\/strong><\/li>\n
                                • Transmission r\u00e9alis\u00e9e au nu-propri\u00e9taire, sur une base fiscale minor\u00e9e<\/strong><\/li>\n
                                • Possibilit\u00e9 de d\u00e9membrer de nombreuses typologies de biens<\/b><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                                  \u00a0<\/strong>Pour b\u00e2tir vos strat\u00e9gies de transmission<\/strong>, vous pouvez faire appel \u00e0 WELLPHI<\/span><\/strong>\u00a0pour vous conseiller, et retenir les solutions adapt\u00e9es et personnalis\u00e9es \u00e0 vos volont\u00e9s.<\/strong><\/p>\n

                                  Au besoin, nous pouvons faire appel \u00e0 des professionnels voire ouvrir notre carnet d’adresse, notamment aupr\u00e8s de notaires, pour r\u00e9ussir votre transmission.<\/p>\n

                                  A tr\u00e8s bient\u00f4t\u00a0!<\/p>\n

                                  [\/et_pb_text][\/et_pb_column][\/et_pb_row][\/et_pb_section]<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                                  En France, le droit de propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre d\u00e9compos\u00e9 en plusieurs \u00e9l\u00e9ments, ce qui permet de b\u00e2tir des strat\u00e9gies patrimoniales int\u00e9ressantes. On parle alors de d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9. Dans cet article, nous revenons sur les notions et les possibilit\u00e9s de d\u00e9membrement, ainsi que les obligations entre nu-propri\u00e9taire et usufruitier. 1) Quelques notions et d\u00e9finitions La […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1029,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_et_pb_use_builder":"on","_et_pb_old_content":"","_et_gb_content_width":"","footnotes":""},"categories":[36,26,27,24,20,34,25,19,23,21,28,42,40,49,44],"tags":[],"class_list":["post-2529","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-chef-entreprise","category-entreprise","category-expertise","category-actifs-financiers","category-fiscalite-fiscal-impots-taxes-droits","category-gestion-de-patrimoine","category-immobilier","category-ingenierie-patrimoniale-conseil-gestion-patrimoine","category-investissement-placement-acquisition-gestion-location-cession-financier-immobilier-professionnel","category-droit-civil-societe-societes-affaires-matrimonial","category-notaire","category-optimiser","category-proteger","category-revenus","category-transmettre"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2529","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2529"}],"version-history":[{"count":18,"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2529\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2559,"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2529\/revisions\/2559"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1029"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2529"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2529"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2529"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}