{"id":2615,"date":"2025-05-18T19:28:15","date_gmt":"2025-05-18T17:28:15","guid":{"rendered":"https:\/\/well-phi.com\/?p=2615"},"modified":"2025-05-18T19:28:15","modified_gmt":"2025-05-18T17:28:15","slug":"ifi-etes-vous-imposable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/well-phi.com\/index.php\/2025\/05\/18\/ifi-etes-vous-imposable\/","title":{"rendered":"IFI\u00a0: \u00eates-vous imposable\u00a0?"},"content":{"rendered":"

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Introduit en 2018 pour remplacer l’imp\u00f4t de solidarit\u00e9 sur la fortune (ISF) qui avait une assiette plus large, l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI) vise \u00e0 taxer les biens immobiliers des m\u00e9nages les plus fortun\u00e9s.
\nCet article explore en d\u00e9tail l’IFI, sa base imposable, les r\u00e8gles sp\u00e9cifiques d\u2019une d\u00e9tention par une soci\u00e9t\u00e9, son bar\u00e8me, voire le plafonnement et les r\u00e9ductions de l\u2019IFI.<\/p>\n

<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

Qui est concern\u00e9 par l’IFI ?<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

L\u2019IFI concerne<\/p>\n

    \n
  • \n
      \n
    • les r\u00e9sidents fran\u00e7ais<\/span> qui d\u00e9tiennent un patrimoine immobilier en France et \u00e0 l\u2019\u00e9tranger<\/span><\/strong><\/span>,<\/li>\n
    • les non-r\u00e9sidents<\/strong><\/span><\/span> qui d\u00e9tiennent un patrimoine immobilier en France sur leur seul patrimoine immobilier en France<\/strong><\/span><\/span>,<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

      Est redevable de l\u2019IFI un foyer (c\u00e9libataire, couple mari\u00e9 ou pacs\u00e9 ou concubins notoires) dont le patrimoine taxable \u00e0 l\u2019IFI est sup\u00e9rieur \u00e0 1 300 000 \u20ac<\/strong>.<\/span><\/strong><\/p>\n

      <\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

      <\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

      Quel est le patrimoine immobilier taxable?<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\n

      Les biens immobiliers d\u00e9tenus directement, ou indirectement<\/strong> (par des soci\u00e9t\u00e9s, et aussi par exemple pour la quote-part immobili\u00e8re comprise dans les contrats d\u2019assurance-vie) par le foyer font partie du champ de l’IFI, \u00e0 leur valeur v\u00e9nale au 1er<\/sup> janvier<\/strong>.<\/p>\n

      Toutefois, il existe des abattements, des exon\u00e9rations voire des exclusions<\/strong>, pour de nombreux biens immobiliers, notamment :<\/p>\n

        \n
      • \n
          \n
        • un abattement de 30% pour la r\u00e9sidence principale<\/li>\n
        • sous conditions, une exon\u00e9ration \u00e0 100% des biens immobiliers affect\u00e9s \u00e0 l\u2019activit\u00e9 professionnelle du contribuable<\/li>\n
        • sous conditions, une exon\u00e9ration \u00e0 75% des bois et for\u00eats, des biens ruraux lou\u00e9s \u00e0 long terme, et de certaines parts de groupement fonciers ou agricoles.<\/li>\n
        • (cette liste n\u2019est pas exhaustive, mais dresse les principales situations)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
          \n

          A noter :<\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

          De nombreuses situations existent pour les biens immobiliers professionnels, que nous ne d\u00e9velopperons pas ici. Une \u00e9tude approfondie doit \u00eatre men\u00e9e, au cas par cas.<\/em><\/p>\n

          Sauf exceptions sur certaines successions, en cas de d\u00e9membrement, l\u2019usufruitier est redevable de l\u2019IFI pour la valeur en pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien.<\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

          \n

          \n

          Il est possible de d\u00e9duire de la base imposable IFI les dettes affect\u00e9es \u00e0 l\u2019immobilier<\/strong>. Elles doivent pour cela remplir 3 conditions<\/p>\n

            \n
          • \n
              \n
            • exister et \u00eatre certaines au 1er janvier de l’ann\u00e9e d’imposition ;<\/li>\n
            • \u00eatre \u00e0 la charge d’un membre du foyer fiscal IFI ;<\/li>\n
            • concerner des actifs imposables.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

              Par ailleurs, seules sont d\u00e9ductibles les dettes<\/strong> ayant \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9es dans l\u2019un des buts suivants :<\/p>\n

                \n
              • \n
                  \n
                • D\u00e9penses d’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (exemple : emprunt bancaire) ;<\/li>\n
                • d\u00e9penses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables ;<\/li>\n
                • d\u00e9penses de r\u00e9paration ou d’entretien et charges de copropri\u00e9t\u00e9 effectivement support\u00e9es par le propri\u00e9taire et non encore r\u00e9gl\u00e9es au 1er janvier ;<\/li>\n
                • les d\u00e9penses d’am\u00e9lioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;<\/li>\n
                • les impositions li\u00e9es \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 (taxe fonci\u00e8re, taxe sur les locaux vacants\u2026) et l’IFI th\u00e9orique.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                  \n

                  A noter :<\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

                  Il existe des r\u00e8gles particuli\u00e8res de d\u00e9duction pour les pr\u00eats \u00a0\u00bb in fine \u00a0\u00bb et pour les pr\u00eats ne pr\u00e9voyant pas de terme pour le remboursement du capital. Ces dettes ne sont que partiellement d\u00e9ductibles. <\/em>
                  \nCertains comptes courants d’associ\u00e9s peuvent ne pas \u00eatre d\u00e9ductibles du passif d’une soci\u00e9t\u00e9, dans certaines situations.\u00a0<\/em>
                  \nEnfin, les pr\u00eats familiaux ne peuvent pas donner lieu \u00e0 d\u00e9duction au passif.<\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

                  <\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

                  <\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

                  <\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

                  Quelles sont les r\u00e8gles sp\u00e9cifiques d’\u00e9valuation des titres de soci\u00e9t\u00e9s d\u00e9tenant de l’immobilier ?<\/span><\/span><\/strong><\/h3>\n

                  Entre 2018 et 2023, il pouvait exister un d\u00e9savantage important \u00e0 d\u00e9tenir de l\u2019immobilier en direct, par rapport \u00e0 une d\u00e9tention par une soci\u00e9t\u00e9.
                  \nEn effet, les r\u00e8gles pr\u00e9voyaient l\u2019exclusion des passifs non affect\u00e9s pour les biens en direct, mais tenaient compte de l’ensemble des passifs (affect\u00e9s ou non \u00e0 l’immobilier) pour la valorisation des titres de soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 l’IFI.<\/p>\n

                  Depuis la loi de finances 2024, un certain \u00e9quilibre entre ces deux situations\u00a0a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 : que l\u2019actif immobilier soit d\u00e9tenu en direct ou par le biais d\u2019une soci\u00e9t\u00e9,\u00a0seules les dettes affect\u00e9es \u00e0 un actif imposable \u00e0 l\u2019IFI\u00a0sont d\u00e9ductibles de son assiette<\/strong>.
                  \nD\u00e9sormais, la valeur imposable \u00e0 l\u2019IFI des parts ou actions est \u00e9gale au plus faible des deux montants<\/strong>\u00a0suivants:<\/p>\n

                    \n
                  • \n
                      \n
                    • la valeur v\u00e9nale des parts ou actions d\u00e9termin\u00e9es dans les conditions de droit commun\u00a0;<\/li>\n
                    • la valeur v\u00e9nale des actifs imposables de la soci\u00e9t\u00e9 diminu\u00e9e des dettes y aff\u00e9rentes qu\u2019elle a contract\u00e9es, \u00e0 proportion de la fraction de capital de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 laquelle les parts ou actions donnent droit.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n

                      <\/span><\/span><\/strong><\/h3>\n

                      <\/span><\/span><\/strong><\/h3>\n

                      Quel est le bar\u00e8me d’imposition de l’IFI ?<\/span><\/span><\/strong><\/h3>\n

                      Pour rappel, lorsque le patrimoine net taxable \u00e0 l\u2019IFI est sup\u00e9rieur \u00e0 1 300 000 \u20ac, il est impos\u00e9 de la mani\u00e8re suivante :<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
                      Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine IFI<\/strong><\/span><\/td>\n\u00a0Taux d’imposition IFI<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n
                      Jusqu’\u00e0<\/strong><\/td>\n800 000 \u20ac<\/strong><\/td>\n0%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                      Entre 800 000 \u20ac\u00a0<\/strong><\/td>\net 1 300 000 \u20ac<\/strong><\/td>\n0,5%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                      Entre 1 300 000 \u20ac<\/strong><\/td>\net 2 570 000 \u20ac<\/strong><\/td>\n0,7%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                      Entre 2 570 000 \u20ac<\/strong><\/td>\net 5 000 000 \u20ac<\/strong><\/td>\n1%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                      Entre 5 000 000 \u20ac<\/strong><\/td>\net 10 000 000 \u20ac<\/strong><\/td>\n1,25%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
                      Sup\u00e9rieur \u00e0<\/strong><\/td>\n10 000 000 \u20ac<\/strong><\/td>\n1,5%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

                      La d\u00e9claration IFI doit se r\u00e9aliser avant mi-juin, de chaque ann\u00e9e.<\/p>\n

                      Exemple<\/span><\/strong><\/span><\/em><\/p>\n

                      Un foyer fiscal d\u00e9tenant une valeur nette taxable de patrimoine \u00e0 l’IFI de 4 200 000 \u20ac sera redevable d’un IFI de l’ordre de 27 690 \u20ac.<\/em><\/p>\n

                      \n

                      Toutefois, il existe une limite \u00e0 ce bar\u00e8me : le plafonnement de l\u2019IFI<\/strong>.<\/span><\/span>
                      \nEn effet, le patrimoine immobilier pouvant \u00eatre faiblement liquide et r\u00e9mun\u00e9rateur, le plafonnement vise \u00e0 limiter le montant total des imp\u00f4ts directs (IR\/IFI\/PS) pay\u00e9s par le contribuable \u00e0 75% de ses revenus de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente<\/strong>.
                      \nCe m\u00e9canisme est con\u00e7u pour assurer que la charge fiscale globale reste proportionnelle aux revenus du contribuable, afin d’\u00e9viter qu\u2019il ne soit dans l\u2019obligation de c\u00e9der ces actifs patrimoniaux pour s\u2019acquitter de l\u2019IFI. Il ne s\u2019applique que dans certaines situations (faibles revenus en face d\u2019un actif immobilier net imposable important).<\/p>\n

                      Enfin, il existe des possibilit\u00e9s de r\u00e9ductions d\u2019IFI<\/span><\/span><\/strong><\/span>\u00a0\u00e0 l\u2019occasion de dons \u00e0 des \u0153uvres caritatives (75% de r\u00e9duction<\/strong>).
                      \nCette r\u00e9duction est plafonn\u00e9e \u00e0 50 000 \u20ac par an et par foyer fiscal.<\/p>\n

                      \n

                      \n

                      \n

                      Vous l\u2019aurez not\u00e9\u00a0: l\u2019IFI\u00a0r\u00e9pond \u00e0 de\u00a0nombreuses r\u00e8gles et conditions<\/strong>,\u00a0il est essentiel de\u00a0consulter des professionnels de la fiscalit\u00e9 et de la gestion de patrimoine\u00a0pour\u00a0appr\u00e9cier votre situation particuli\u00e8re, voire mettre en place des strat\u00e9gies patrimoniales.
                      \nWELLPHI<\/span><\/strong> se tient pr\u00eat, afin de vous \u00e9clairer !<\/p>\n

                      A tr\u00e8s bient\u00f4t !<\/p>\n

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