Pourquoi vendre son bien immobilier locatif \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 familiale ?<\/span><\/span><\/strong><\/h3>\nLa transmission d\u2019un patrimoine immobilier peut s\u2019av\u00e9rer complexe, notamment en raison des risques de blocage li\u00e9s \u00e0 l\u2019indivision entre h\u00e9ritiers, ou de droits de succession \u00e9lev\u00e9s (au-del\u00e0 de 100 000 \u20ac par parent et par enfant en ligne directe, les droits de donation vont de 5% \u00e0 45%).
Parmi les solutions existantes,\u00a0la vente \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 familiale <\/span><\/strong>(Soci\u00e9t\u00e9 Civile, SARL de famille, etc.) se pr\u00e9sente comme une alternative \u00e0 la donation, particuli\u00e8rement adapt\u00e9e aux biens immobiliers locatifs<\/strong>.<\/p>\n\n
Cette strat\u00e9gie permet de :<\/p>\n
\n- \n
\n- Choisir \u00e0 quel(s) enfant(s) on transmet<\/li>\n
- \u00c9viter les conflits li\u00e9s \u00e0 l\u2019indivision en clarifiant la gouvernance via les statuts de la soci\u00e9t\u00e9<\/li>\n
- Conserver une ma\u00eetrise sur la gestion du bien, m\u00eame apr\u00e8s sa cession<\/li>\n
- R\u00e9endetter le bien immobilier locatif (effet de levier), tout en le transmettant<\/li>\n
- Optimiser la fiscalit\u00e9 (notamment sur les plus-values et les droits de succession)<\/li>\n
- R\u00e9cup\u00e9rer des capitaux de l’op\u00e9ration<\/li>\n
- Utiliser les abattements et les tranches basses du bar\u00e8me de droits de donation pour d’autres transmissions.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\n\n\n| \u26a0\ufe0f Comme tout investissement immobilier, cette approche n\u00e9cessite une analyse globale (revenus, endettement, juridique, fiscale, financi\u00e8re) pour en mesurer la pertinence au regard de votre situation.\u00a0<\/em><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n \n _______________<\/p>\n <\/strong><\/p>\n1) Les \u00e9tapes cl\u00e9s de la vente \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 familiale<\/span><\/span><\/strong><\/h3>\nAvant de se lancer dans l’op\u00e9ration, il s’agit de sonder l’ensemble de la famille, voire de vos conseils, pour aligner les objectifs et les int\u00e9r\u00eats de chacun.
Une premi\u00e8re \u00e9tude de faisabilit\u00e9 est elle aussi indispensable, ne serait-ce que pour s’assurer que les \u00e9tapes suivantes ne soient pas r\u00e9alis\u00e9es pour rien.<\/p>\n \n Etape 1 : Cr\u00e9ation de la soci\u00e9t\u00e9 et r\u00e9daction des statuts<\/span><\/span><\/strong><\/h4>\nLa premi\u00e8re \u00e9tape consiste \u00e0 cr\u00e9er une soci\u00e9t\u00e9 familiale<\/strong> (Soci\u00e9t\u00e9 Civile, SARL de famille, etc.) et \u00e0 en d\u00e9finir les contours :<\/p>\n\n- \n
\n- Choix de la forme sociale :<\/strong><\/span>\n
\n- Soci\u00e9t\u00e9 Civile (SCI)<\/strong> : Adapt\u00e9e pour une d\u00e9tention immobili\u00e8re locative (impos\u00e9e \u00e0 l’IR, ou sur option \u00e0 l’IS).<\/span><\/li>\n
- SARL de famille<\/strong> : \u00e0 d\u00e9faut impos\u00e9e \u00e0 l’IS, ou sur option, \u00e0 l\u2019IR pour la location meubl\u00e9e sous le r\u00e9gime BIC.<\/span><\/li>\n
- SAS<\/strong> : Imposition \u00e0 l\u2019IS par d\u00e9faut, mais offre une grande flexibilit\u00e9 statuaire.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\u00a0<\/span><\/p>\n\n- \n
\n- R\u00e9partition du capital :<\/strong><\/span>\n
\n- Au choix, tout ou partie des enfants peuvent \u00eatre associ\u00e9s<\/strong>.<\/span><\/li>\n
- Les enfants ou autres h\u00e9ritiers peuvent \u00eatre associ\u00e9s majoritaires<\/strong>, ce qui leur permettra de d\u00e9tenir indirectement le bien.<\/span>\n
\n- Par exemple, un parent peut d\u00e9tenir 10 % du capital (pour garder le contr\u00f4le via la g\u00e9rance) tandis que ses enfants d\u00e9tiennent les 90 % restants de la soci\u00e9t\u00e9<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\u00a0<\/span><\/p>\n\n- \n
\n- R\u00e9daction des statuts :<\/strong><\/span>\n
\n- Les pouvoirs de gestion sont d\u00e9finis<\/strong> (qui dirige la soci\u00e9t\u00e9 ? Qui peut d\u00e9cider d\u2019une vente ou de travaux ?)<\/span><\/li>\n
- Les clauses de sortie sont pr\u00e9vues<\/strong> (droit de retrait, agr\u00e9ment pour la cession de parts, etc.)<\/span><\/li>\n
- Les modalit\u00e9s de constitution et de gestion sont anticip\u00e9es<\/strong>\u00a0(appo<\/span>rts en capital, comptes courants d\u2019associ\u00e9s, cr\u00e9dits bancaires etc.)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\n \n- <\/li>\n<\/ul>\n
\n\n\n| \n \u26a0\ufe0f POINTS DE VIGILANCE<\/em><\/strong><\/p>\nSauf option \u00e0 l’IS, une SCI ne peut d\u00e9tenir que des biens immobiliers locatifs nus.\u00a0<\/em><\/p>\nLa d\u00e9tention de la r\u00e9sidence principale par une soci\u00e9t\u00e9 est peu recommand\u00e9e (perte d’abattements fiscaux, perte du droit viager du conjoint…)<\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/h3>\n<\/h3>\n <\/p>\n <\/p>\n \n Etape 2 : Recherche des financements<\/span><\/span><\/strong><\/h4>\nLa soci\u00e9t\u00e9 doit financer l\u2019acquisition du bien<\/strong>. Cette \u00e9tape se m\u00e8ne bien souvent en parall\u00e8le de l’\u00e9tape 1.
Plusieurs options sont possibles :<\/p>\n\n- \n
\n- un apport en capital<\/strong> : les associ\u00e9s injectent des fonds stables pour la r\u00e9partition du capital et pour acheter le bien<\/li>\n
- un pr\u00eat bancaire<\/strong> (avec une assurance d\u00e9c\u00e8s pour couvrir le remboursement en cas de d\u00e9c\u00e8s d\u2019un associ\u00e9).<\/li>\n
- un apport en compte courant d\u2019associ\u00e9<\/strong> : les associ\u00e9s pr\u00eatent de l’argent \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9, lors de la constitution voire au fil de l’eau en fonction des besoins.<\/li>\n
- un cr\u00e9dit vendeur<\/strong> : le vendeur peut accorder un \u00e9ch\u00e9ancier de paiement \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 pour faciliter l\u2019achat.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\n\n\n| \n \u26a0\ufe0f POINTS DE VIGILANCE<\/em><\/strong><\/p>\nAfin de s\u00e9curiser votre op\u00e9ration, il est conseill\u00e9 de faire estimer votre bien immobilier locatif au pr\u00e9alable de l’op\u00e9ration, soit pas plusieurs avis de valeurs d’agences immobili\u00e8res, soit par une expertise immobili\u00e8re.\u00a0<\/em><\/p>\nIl convient de se rapprocher d’un courtier en cr\u00e9dit ou de banques pour s’assurer de la faisabilit\u00e9 et des conditions financi\u00e8res dans le cas de la recherche d’un cr\u00e9dit bancaire (capacit\u00e9 de remboursement, endettement des associ\u00e9s, taux, garanties etc…).<\/em><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/h3>\n<\/h3>\n <\/p>\n <\/h3>\n<\/span><\/span><\/strong><\/h4>\n<\/span><\/span><\/strong><\/h4>\nEtape 3 : Acquisition du bien par la soci\u00e9t\u00e9<\/span><\/span><\/strong><\/h4>\nLa soci\u00e9t\u00e9, majoritairement d\u00e9tenue par les enfants, va acqu\u00e9rir le bien immobilier locatif chez le notaire : le bien immobilier est ainsi transmis !<\/strong>
Comme pour toute acquisition immobili\u00e8re, les droits d\u2019enregistrement d’environ 7 % de la valeur du bien seront d\u00fbs.<\/p>\nPar la suite,<\/p>\n \n- \n
\n- les loyers seront per\u00e7us par la soci\u00e9t\u00e9<\/strong>, et impos\u00e9s \u00e0 l’IR aux revenus fonciers ou aux BIC, ou \u00e0 l’IS, en fonction du choix retenu lors de la constitution de la soci\u00e9t\u00e9 (voir \u00e9tape 1).<\/li>\n
- le bien immobilier<\/strong>, d\u00e9tenu d\u00e9sormais par la soci\u00e9t\u00e9, sera g\u00e9r\u00e9 selon les modalit\u00e9s des statuts de la soci\u00e9t\u00e9<\/strong>\n
\n- par exemple, bien qu’associ\u00e9 tr\u00e8s minoritaire, un g\u00e9rant peut avoir des pouvoirs de gestion \u00e9tendus.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
<\/h4>\n <\/p>\n <\/p>\n \n Etape 4 : Cession du bien locatif \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9<\/span><\/span><\/strong><\/h4>\nCette \u00e9tape est concomitante \u00e0 l’\u00e9tape 3.
Le c\u00e9dant (bien souvent les parents) r\u00e9cup\u00e8re le prix de vente, net de fiscalit\u00e9. <\/strong>
Si le c\u00e9dant est soumis \u00e0 l’IR, l’imp\u00f4t sur la plus value immobili\u00e8re s’applique, apr\u00e8s abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention.
Ainsi, en cas de vente, un bien immobilier d\u00e9tenu depuis plus de 5 ans est partiellement exon\u00e9r\u00e9 d’imp\u00f4t de plus-value, et totalement exon\u00e9r\u00e9 au-del\u00e0 de 30 ans de d\u00e9tention.<\/p>\n\n \n\n\n| \n \u26a0\ufe0f POINTS DE VIGILANCE<\/em><\/strong><\/p>\nIl est recommand\u00e9 d’estimer avec votre notaire ou un conseil l’imp\u00f4t de plus-value immobili\u00e8re, avant toute prise de d\u00e9cision.\u00a0<\/i><\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/h3>\n Les liquidit\u00e9s per\u00e7ues<\/strong> permettront au c\u00e9dant de :<\/p>\n\n- \n
\n- Se lancer dans un nouveau projet immobilier, professionnel<\/b><\/li>\n
- Investir dans d’autres actifs patrimoniaux\u00a0<\/b><\/li>\n
- Compl\u00e9ter ses revenus <\/b>(en remplacement des loyers initiaux)<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
\n _______________<\/span><\/p>\n<\/h3>\n\n 2) Avantages et inconv\u00e9nients de <\/span><\/span><\/strong>la vente \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 familiale<\/span><\/span><\/strong><\/h3>\n<\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<\/span><\/span><\/strong><\/p>\n<\/span><\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\nAVANTAGES<\/strong><\/span><\/td>\nINCONVENIENTS<\/strong><\/span><\/td>\n<\/tr>\n\n\u2705 \u00c9vite l\u2019indivision<\/strong> et les conflits entre h\u00e9ritiers<\/td>\n\u274c Complexit\u00e9 juridique<\/strong> (r\u00e9daction des statuts, respect des r\u00e8gles de gestion)<\/td>\n<\/tr>\n\n\u2705 Transmission choisie<\/strong><\/td>\n\u274c Co\u00fbt de cr\u00e9ation et de gestion<\/strong> de la soci\u00e9t\u00e9 (comptabilit\u00e9, frais juridiques, etc.)<\/td>\n<\/tr>\n\n\u2705 Flexibilit\u00e9<\/strong> dans la gouvernance (statuts adaptables)<\/td>\n\u274c Financement \u00e0 \u00e9tudier<\/strong> (capacit\u00e9 d\u2019emprunt, remboursement via les loyers).<\/td>\n<\/tr>\n\n| \u2705 Effet de levier financier<\/b><\/td>\n | \u274c Strat\u00e9gie seulement adapt\u00e9e aux biens locatifs<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\n\u2705 Optimisation fiscale<\/strong> (abattements sur plus-values, imposition diff\u00e9r\u00e9e, choix de l’imposition par la soci\u00e9t\u00e9 acqu\u00e9reuse)<\/td>\n| <\/td>\n<\/tr>\n | \n\u2705 Liquidit\u00e9s imm\u00e9diates<\/strong> pour le c\u00e9dant (utilisables pour divers projets)<\/td>\n| <\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n \n \n _______________<\/p>\n \n Comment WELLPHI vous accompagne dans ce projet?<\/span><\/strong><\/span><\/h3>\nLa vente d’un bien immobilier locatif \u00e0 une soci\u00e9t\u00e9 familiale est une strat\u00e9gie sur mesure, qui d\u00e9pend de votre situation personnelle, fiscale et patrimoniale.
Chez WELLPHI<\/span><\/strong>, nous vous aidons \u00e0 :<\/p>\n\n- \n
\n- Evaluer la pertinence de cette solution<\/b>\n
\n- selon vos objectifs (transmission, liquidit\u00e9, biens locatifs)<\/li>\n
- par rapport \u00e0 d’autres dispositifs de transmission<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
- Choisir la soci\u00e9t\u00e9 adapt\u00e9e, avec les statuts sur mesure<\/b><\/li>\n
- Anticiper les impacts fiscaux et financiers<\/b><\/li>\n
- Coordonner les intervenants : notaire, expert comptable, courtier et\/ou banquier<\/b><\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Un \u00e9tude personnalis\u00e9e est indispensable pour\u00a0 v\u00e9rifier l’efficacit\u00e9 de votre projet de transmission.
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