Vendre un bien immobilier : quelle fiscalité?

Vous envisagez la vente d’un bien immobilier ? Vous pourriez être imposé sur la plus-value que vous dégagez à cette occasion.

Dans cet article, nous reviendrons sur les conséquences fiscales de cette décision importante, lorsque vous êtes redevable de l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, ou lorsque le bien est détenu par une société imposée à l’IS.

1) Les plus-values immobilières des particuliers

Qui est redevable de l’imposition aux plus-values immobilières?

Lorsque vous vendez un bien immobilier, et si la différence entre votre prix de vente et votre prix d’acquisition est positif, vous réalisez alors une plus-value immobilière imposable.

Vous serez donc concerné dans les situations suivantes :

• • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt, terre agricole)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété par exemple)
  • Vente de bien ou droits par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds/société de placements dans l’immobilier (parts de SCI translucide, ou SCPI par exemple)
  • Échange de biens, partage ou apport en société

De nombreuses exceptions, ou exonérations existent ! Nous en listons certaines ici :

• • la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’imposition !
  • vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans, vous vendez un bien immobilier et vous vous engagez à acheter ou construire votre résidence principale dans les 2 ans.
  • Le bien vendu vaut moins de 15 000 €
  • Vous vendez un droit de surélévation (jusqu’au 31/12/2024)
  • Certaines opérations de remembrement (réorganisation et redistribution de parcelles avec les pouvoirs publics)
  • Sous conditions de ressources et selon votre situation (pension de vieillesse, carte mobilité inclusion, vous résidez dans un EHPAD ou un établissement d’accueil pour personnes handicapées)
  • Votre acheteur est un organisme en charge de logements sociaux, ou est un opérateur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux
  • Vous êtes exproprié, et l’indemnité servira à acquérir, construire, agrandir un ou plusieurs biens immobiliers dans les 12 mois.
  • Vous êtes devenu non résident, et vous vendez votre ancienne résidence principale en France d’ici la fin de l’année suivant celle de votre départ.

Votre notaire est à même de vous guider, et vérifier si vous êtes éligible à l’un de ces nombreux dispositifs d’exonération.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Il s’agit de la différence entre le prix de vente, et le prix d’acquisition du bien, qui est déterminée selon des règles particulières :

Prix de vente Diminué de certains frais de cession (mainlevée hypothèques, diagnostics)
–	=	Plus-value immobilière
Prix d’acquisition Si vous avez acheté le bien, le prix d’acquisition peut notamment être augmenté des frais d’acquisition pour leur montant réel, ou forfaitaire (7,5%)  de dépenses de travaux de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration pour leur montant réel, ou d’un forfaitaire (15%), si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

A noter :

• • dans certaines situations comme la vente d’un bien immobilier reçu par donation/succession, voire démembré entre un nu-propriétaire et usufruitier, des règles spécifiques de calcul du prix d’acquisition et de répartition de l’imposition s’appliquent.
  • dans le cadre de vente de parts de SCI translucide, des calculs supplémentaires sont nécessaires, liés à « la jurisprudence Quémener« 
  • Vigilance : le « prix de revient économique » d’opérations immobilières de défiscalisation, n’est pas le prix d’acquisition fiscal dans un processus de vente :
    • Par exemple, pour les biens de type déficit foncier, Malraux ou Monuments Historiques, seul le prix d’achat du foncier compte, les travaux ayant été utilisés pour déduction de l’imposition des revenus ne peuvent pas être réutilisés au réel dans le prix d’acquisition !
    • des réintégrations, voire des reprises de réduction d’impôts (comme dans le dispositif Pinel ou si vous avez des déficits fonciers) peuvent avoir lieu si vous êtes toujours soumis aux engagements.

A titre d’exemple,  Vous avez acheté une résidence secondaire il y a 14 ans pour 230 000 € (hors frais d’acquisition), et vous l’avez « améliorée » au cours de toutes ces années, notamment en changeant les fenêtres et le système de chauffage (vous n’avez pas conservé les factures). Un acheteur vient de faire une offre de 400 000 € pour le bien.   Si la vente se réalise, votre prix d’acquisition (230 000 €) sera augmenté de 7,5% (forfait frais d’acquisition) et de 15% (forfait travaux), soit un prix d’acquisition fiscal de l’ordre de 281 750 € La plus-value immobilière imposable sera de l’ordre de 118 250 €.

Comment est imposée la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est imposée, après des abattements pour durée de détention, à :

• • Un prélèvement forfaitaire IR de 19%
  • Une taxation supplémentaire sur les plus values élevées de 2% à 6% (si la plus-value nette d’abattement IR pour durée de détention est supérieure à 50 000 €)
  • Des prélèvements sociaux de 17,2%

Les abattements pour durée de détention sont les suivants :

Durée de détention	Taux d’abattement sur les plus-values immobilières
	Assiette pour l’impôt sur le revenu et la taxe sur les plus values élevées	Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 ans	0%	0%
Entre la 6ème à la 21ème année	6% par an	1,65% par an
22ème année	4% par an	1,6%
Au-delà de la 22ème année	Exonération	9% par an
Au-delà de la 30ème année	Exonération	Exonération

Ainsi,

• • Si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 22 ans, vous êtes totalement exonéré d’IR et de taxation supplémentaire sur les plus values élevées, et partiellement de prélèvements sociaux.
  • Si vous détenez le bien immobilier depuis plus de 30 ans, vous êtes exonéré de toute imposition.

A noter :

• • des abattements exceptionnels peuvent s’appliquer, dans certaines zones tendues ou sur des opérations spécifiques d’urbanisme et d’aménagement.
  • Si vous êtes vendez un bien exploité et déclaré en Loueur Meublé Professionnel, vous serez sur des règles spécifiques liées à ce statut, notamment en fonction de vos durées de détention et d’exploitation du bien, et de vos recettes (articles 151 septies et 151 septies B du CGI)

Nous reprenons l’exemple précédent,  Vous avez acheté une résidence secondaire il y a 14 ans, et la plus-value immobilière imposable est de l’ordre de 118 250 €, à l’occasion de la vente au prix de 400 000 €. Après les différents abattements pour durée de détention, vous serez redevable de   10 335  € d’impôt forfaitaire IR (19%, après un abattement de 9 x 6% : 54% sur la plus value imposable) 808  € de taxe sur les plus-values élevées (2% à 6% de la plus value imposable IR après abattements) 17 319  € de prélèvements sociaux (17,2%, après un abattement de 9 x 1,65% : 14,85% sur la plus value imposable) Soit un coût global de 28 461 €, pour une vente immobilière de 400 000  €.

Votre notaire, en charge de la vente, réalisera pour vous le calcul de l’imposition, les démarches déclaratives et le prélèvement de votre imposition.

2) Les plus-values réalisées à l’impôt sur les sociétés (IS)

Lorsque vous vendez un bien immobilier détenu par une société à l’IS, les règles de cet impôt s’appliquent.
En effet, pendant les années où le bien a figuré en immobilisations au bilan, des charges « comptables et fiscales », non réelles en trésorerie, sont venues minorer votre résultat fiscal IS : il s’agit des amortissements !
Lors de la vente du bien immobilier, ces amortissements sont « repris », c’est-à-dire intégrés en produits pour la détermination de votre résultat fiscal.

Un moyen simple de calculer la base imposable de l’opération de cession est de faire la différence entre le prix de cession, et la valeur nette comptable (« VNC ») du bien immobilier au bilan de la société.

A titre d’exemple,  Une société à l’IS détient un bien immobilier depuis 10 ans, et acheté à l’époque 300 000 €. Depuis l’achat, 120 000 € d’amortissements ont été pratiqués sur l’immeuble. La valeur nette comptable du bien est désormais de 180 000 €. Un acheteur vient de faire une offre de 450 000 € pour le bien.   Si la vente se réalise, la plus-value imposable à l’IS sera donc de 450 000 € – 180 000 € = 270 000 €

Le résultat exceptionnel dégagé par la vente viendra intégrer le résultat net avant impôts de la société :

• • Ce dernier inclut aussi les résultats d’exploitation et financiers de la société
    • Ainsi, des déficits d’exploitation ou financiers peuvent venir compenser le résultat exceptionnel
  • Le résultat net avant impôts est imposé  à l’IS de la manière suivante :
    • Les premiers 42 500 € au taux de 15%
    • 25% au-delà

Evidemment, il existe certaines situations et exceptions (par exemple, une vente à un organisme réalisant des logements sociaux…) où d’autres règles d’IS s’appliquent.

Chaque société ayant sa situation comptable et fiscale spécifique, il est nécessaire de chiffrer, au cas par cas, l’impact fiscal de la vente, notamment avec l’aide de votre expert-comptable. 

La vente d’un bien immobilier est un acte important, qui nécessite une compréhension approfondie des aspects patrimoniaux, et l’intervention de nombreux professionnels (agent immobilier, notaire, voire expert comptable).

Il est essentiel de bien planifier la vente et de prendre en compte la fiscalité de l’opération, avant toute prise de décision.
En ayant une bonne connaissance des différentes facettes de la vente immobilière, vous prendrez des décisions éclairées, et ainsi vous pourrez optimiser la cession.

Chez WELLPHI, nous pouvons vous aider à chiffrer les enjeux de transmission et de cession de biens immobiliers, voire créer du lien vers des professionnels de l’immobilier et du droit. Nous sommes à votre disposition !

A très bientôt !