Quels sont les atouts d’une SCI à l’IS ?

Si vous envisagez un investissement immobilier locatif, la Société Civile Immobilière imposée à l’Impôt sur les Sociétés peut être une solution très intéressante pour réaliser votre projet.

Dans cet article, nous reviendrons sur les caractéristiques juridiques d’une SCI, la fiscalité IS, ainsi que ses principaux avantages et inconvénients de la SCI à l’IS.

1) La Société Civile Immobilière (SCI)

Communément appelée « SCI », la SCI ne prend le « I » seulement parce qu’elle fait de l’Immobilier !
La SCI est avant tout une Société Civile, sur le plan juridique. Elle permet d’associer plusieurs personnes (physiques ou morales) autour d’un ou plusieurs projets de nature civile.

Les associés détiennent des parts sociales, à la suite d’un apport en capital social. Cela leur permettra de voter lors des Assemblées Générales (Ordinaires ou Extraordinaires), et décider de l’affectation des éventuels bénéfices.
En tant qu’associés, ils pourront aussi apporter des comptes courants d’associés, pour renforcer la situation financière de la société.

Pour la SCI, des statuts seront établis, afin de prévoir les règles de gouvernance, de vote et de gestion de la société entre les associés :

• • l’objet social détermine l’étendue possible des activités de la société. Dans le cadre d’une SCI, il doit rester civil, et peut prévoir :
    • à minima l’acquisition, la gestion, la location et la vente de biens et droits immobiliers…
    • mais peut être beaucoup plus large pour inclure d’autres activités civiles : gestion de participations, de valeurs mobilières, d’instruments financiers / agriculture / activités libérales…

• • Un gérant ou des co-gérants doivent être nommés (par vote, ou par les statuts)
    • Ils pourront représenter la société et prendre des décisions, pour l’ensemble des associés.
    • Cela permet d’éviter des situations de blocage (comme dans les situations d’indivision en direct)
    • Les pouvoirs de gestion peuvent être statutairement les plus étendus, ou limités.

• • Les associés de la Société Civile sont responsables indéfiniment des dettes
    • Cela signifie que les créanciers de la société peuvent, en cas de difficultés financières, s’attaquer au patrimoine personnel de chaque associé.
    • Les statuts de la société peuvent toutefois prévoir de limiter ceci, notamment pour protéger certains associés (les enfants mineurs par exemple).

• • Les associés pourront notamment décider de l’affectation des éventuels bénéfices de la société
    • En renforcement des capitaux propres de la société
    • En se distribuant des dividendes

Il faut aussi rappeler que la SCI est une personne morale, et a donc une « vie ».
Il s’agit notamment de tenir une comptabilité, convoquer une Assemblée Générale annuelle, formaliser des PV d’AG statuant sur des décisions etc…

2) La fiscalité à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Si par défaut, une Société Civile est imposée à l’IR, vous pouvez décider de la faire opter à l’IS.

Ainsi, la SCI à l’IS va avoir sa propre autonomie fiscale, et répondre aux règles suivantes :

• • Ses revenus et charges ne transitent pas par votre patrimoine personnel et ne viennent pas augmenter vos revenus fonciers ou vous faire devenir imposable au titre des plus-values immobilières des particuliers
  • Un résultat fiscal IS sera constaté, lors de chaque exercice
    • Si il est positif, il sera taxé à l’IS
    • Un éventuel déficit fiscal IS peut être reporté et « utilisé » les années suivantes, en déduction des résultats positifs.
  • Le barème de l’IS est le suivant :
    •  15% pour les premiers 42 500 € de bénéfices
    • et au-delà, à hauteur de 25% 

La SCI à l’IS emporte des obligations comptables similaires aux sociétés commerciales. Vous serez tenus d’établir un bilan comptable et un compte de résultat, constater les amortissements, …

Il est donc préférable de vous rapprocher d’un expert-comptable pour établir les comptes et vous accompagner au besoin dans vos démarches auprès de l’administration fiscale, moyennant un coût (compter entre 1 000 et 2 000 € par an).

Le résultat fiscal à l’IS

Pour déterminer le résultat fiscal avant IS, il s’agit de faire la différence entre les revenus et les charges d’exploitation et financières.

Nous listons ici les principaux postes de produits et charges d’une SCI à l’IS :

Produits Revenus locatifs Produits de placement de trésorerie
–	=	Résultat courant avant impôts
Charges Charges de travaux, d’entretien, de gestion Impôts et taxes : CRL, taxe foncière etc… Intérêts d’emprunt (et intérêts du compte courant d’associé sous réserve de respecter le plafond) Dotations aux amortissements du bien immobilier (hors terrain) et de son mobilier : il s’agit d’une charge « comptable et fiscale», mais non décaissée en trésorerie.

A titre d’exemple,  Une SCI à l’IS détient un bien immobilier locatif, acheté 300 000 € (dont le terrain valorisé 30 000 €)  Au cours de l’exercice de l’année, elle a perçu des loyers pour 16 000 € elle a réalisé les dépenses suivantes : 4 000 € d’entretien, 2 000 € de taxe foncière, 1 500 € d’honoraires comptables, et 1 200 € d’honoraires de gestion locative.  un amortissement comptable et fiscal a été constaté pour l’immeuble, pour un montant de 12 000 €  Ici, le résultat courant avant impôts de l’année sera de l’ordre de -4 700 €. Ce déficit pourra venir compenser le résultat exceptionnel de la même année (si il y en a), voire être reporté sur les années suivantes.

Dans le cas où la SCI à l’IS vend le bien immobilier, il s’agit d’une opération exceptionnelle (car non courante), et un résultat exceptionnel sera déterminé.
Pendant les années précédent la vente, le bien immobilier a pu faire bénéficier à la SCI à l’IS charges « comptables et fiscales », non réelles en trésorerie, à savoir les dotations aux amortissements, qui sont venues minorer votre résultat fiscal IS.
Lors de la vente, ces amortissements sont « repris », c’est-à-dire intégrés en produits pour la détermination du résultat exceptionnel.

Un moyen simple de calculer la base imposable de l’opération de cession est de faire la différence entre le prix de cession, et la valeur nette comptable (« VNC ») du bien immobilier au bilan de la société.

Le résultat exceptionnel dégagé par la vente viendra intégrer le résultat courant avant impôts de la société, pour déterminer le résultat net avant impôt. 

A titre d’exemple,  Une SCI à l’IS détient un bien immobilier depuis 10 ans, et acheté à l’époque 300 000 €. Depuis l’achat, 120 000 € d’amortissements ont été pratiqués sur l’immeuble. La valeur nette comptable du bien est désormais au bilan de 180 000 €. Un acheteur vient de faire une offre de 450 000 € pour le bien.   La vente se réalise, le résultat exceptionnel sera donc de 450 000 € – 180 000 € = 270 000 € Par le passé, la SCI avait cumulé un déficit fiscal IS reportable de l’ordre de – 70 000 €. La fiscalité IS lié à cette cession sera donc calculée sur une base de l’ordre de 200 000 €, soit un IS de 45 750 € La SCI percevra donc 404 250 € nets de l’opération, après paiement de l’IS.

Evidemment, il existe certaines situations et exceptions (par exemple, une vente à un organisme réalisant des logements sociaux…) où d’autres règles d’IS s’appliquent.

Chaque société ayant sa situation comptable et fiscale spécifique (par exemple des déficits reportables IS, ou des produits et des charges de l’exercice en cours), il est nécessaire de chiffrer, au cas par cas, l’impact fiscal de la vente, notamment avec l’aide de votre expert-comptable. 

La fiscalité en cas de distribution de la SCI IS

Si la situation comptable et financière de la SCI à l’IS le permet, il est possible pour les associés de voter une distribution de dividendes.

Pour les personnes physiques associées, seront dûs :

• • Les prélèvements sociaux (17,2%)
  • La flat tax (12,8%) ou sur option, au barème de l’IR après abattement de 40%
  • Dans certaines situations, une éventuelle contribution exceptionnelle de 3 à 4%

Soit un coût global de distribution de dividendes de l’ordre de 34%, au maximum. 

A noter le projet de loi de Finances 2025, prévoyant actuellement une modification du taux de la flat tax voire une nouvelle contribution exceptionnelle minimum… A suivre !

3) Les Avantages et Inconvénients d’une SCI à l’IS

Dans la pratique, il est évident qu’une SCI à l’IS n’est pas adaptée à tous les profils.
L’investissement en direct ou par une société à l’IR peut être en effet plus adéquat, notamment dans les situations suivantes :

• • Certaines personnes souhaitent directement récupérer des revenus locatifs
  • Les frais d’administration et de gestion d’une société sont trop onéreux, par rapport à la taille du projet
  • Certains projets immobiliers, seront plus efficients à l’IR, notamment ceux
    • ayant une rentabilité locative brute faible,
    • et/ou des travaux déductibles adaptés à la situation fiscale personnelle,
    • et/ou une revente dans un temps court.

Voici une synthèse des atouts et des faiblesses d’une SCI à l’IS, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif :

AVANTAGES

INCONVENIENTS

Détenir un patrimoine immobilier, entre plusieurs associés, sans créer d’indivision Aménager les pouvoirs du gérant Bénéficier d’une faible fiscalité IS sur les revenus locatifs, du fait des amortissements voire de déficits reportables Avoir une grande liberté pour la mise en location (baux nus, meublés, commerciaux, équipés…etc…) Capitaliser le patrimoine, au sein d’une société Avoir un outil familial pour réaliser un OBO immobilier, et ainsi dégager des liquidités et transmettre l’immobilier par rachat Transmettre (donation/succession) les parts de la société, sur une valorisation nette (actifs diminués des passifs, comme un compte courant d’associé et un emprunt bancaire)

Obligations administratives, comptables et fiscales, inhérentes à la gestion d’une société, avec les frais associés En cas de cession, fiscalité IS pouvant être importante, du fait de la reprise des amortissements En cas de distribution de dividendes à titre personnel, fiscalité à titre personnel (flat tax, ou sur option IR après abattement de 40% + prélèvements sociaux)

Nous l’avons vu, beaucoup de paramètres juridiques et fiscaux sont à prendre en compte et à maîtriser, lors de l’achat d’un bien immobilier locatif par une SCI à l’IS.
Il conviendra certainement de coordonner un agent immobilier, un notaire et un expert-comptable, dans le cadre d’un tel projet.
WELLPHI est à même de vous conseiller dans la création d’une SCI, la recherche et la structuration de votre projet immobilier, voire créer du lien vers des professionnels de l’immobilier et du droit.

A très bientôt !