Introduit en 2018 pour remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui avait une assiette plus large, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vise à taxer les biens immobiliers des ménages les plus fortunés.
Cet article explore en détail l’IFI, sa base imposable, les règles spécifiques d’une détention par une société, son barème, voire le plafonnement et les réductions de l’IFI.
Qui est concerné par l’IFI ?
L’IFI concerne
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- les résidents français qui détiennent un patrimoine immobilier en France et à l’étranger,
- les non-résidents qui détiennent un patrimoine immobilier en France sur leur seul patrimoine immobilier en France,
Est redevable de l’IFI un foyer (célibataire, couple marié ou pacsé ou concubins notoires) dont le patrimoine taxable à l’IFI est supérieur à 1 300 000 €.
Quel est le patrimoine immobilier taxable?
Les biens immobiliers détenus directement, ou indirectement (par des sociétés, et aussi par exemple pour la quote-part immobilière comprise dans les contrats d’assurance-vie) par le foyer font partie du champ de l’IFI, à leur valeur vénale au 1er janvier.
Toutefois, il existe des abattements, des exonérations voire des exclusions, pour de nombreux biens immobiliers, notamment :
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- un abattement de 30% pour la résidence principale
- sous conditions, une exonération à 100% des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle du contribuable
- sous conditions, une exonération à 75% des bois et forêts, des biens ruraux loués à long terme, et de certaines parts de groupement fonciers ou agricoles.
- (cette liste n’est pas exhaustive, mais dresse les principales situations)
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A noter : De nombreuses situations existent pour les biens immobiliers professionnels, que nous ne développerons pas ici. Une étude approfondie doit être menée, au cas par cas. Sauf exceptions sur certaines successions, en cas de démembrement, l’usufruitier est redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien. |
Il est possible de déduire de la base imposable IFI les dettes affectées à l’immobilier. Elles doivent pour cela remplir 3 conditions
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- exister et être certaines au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- être à la charge d’un membre du foyer fiscal IFI ;
- concerner des actifs imposables.
Par ailleurs, seules sont déductibles les dettes ayant été réalisées dans l’un des buts suivants :
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- Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (exemple : emprunt bancaire) ;
- dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables ;
- dépenses de réparation ou d’entretien et charges de copropriété effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier ;
- les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- les impositions liées à la propriété (taxe foncière, taxe sur les locaux vacants…) et l’IFI théorique.
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A noter : Il existe des règles particulières de déduction pour les prêts » in fine » et pour les prêts ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital. Ces dettes ne sont que partiellement déductibles. |
Quelles sont les règles spécifiques d’évaluation des titres de sociétés détenant de l’immobilier ?
Entre 2018 et 2023, il pouvait exister un désavantage important à détenir de l’immobilier en direct, par rapport à une détention par une société.
En effet, les règles prévoyaient l’exclusion des passifs non affectés pour les biens en direct, mais tenaient compte de l’ensemble des passifs (affectés ou non à l’immobilier) pour la valorisation des titres de sociétés à l’IFI.
Depuis la loi de finances 2024, un certain équilibre entre ces deux situations a été réalisé : que l’actif immobilier soit détenu en direct ou par le biais d’une société, seules les dettes affectées à un actif imposable à l’IFI sont déductibles de son assiette.
Désormais, la valeur imposable à l’IFI des parts ou actions est égale au plus faible des deux montants suivants:
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- la valeur vénale des parts ou actions déterminées dans les conditions de droit commun ;
- la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes y afférentes qu’elle a contractées, à proportion de la fraction de capital de la société à laquelle les parts ou actions donnent droit.
Quel est le barème d’imposition de l’IFI ?
Pour rappel, lorsque le patrimoine net taxable à l’IFI est supérieur à 1 300 000 €, il est imposé de la manière suivante :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine IFI | Taux d’imposition IFI | |
| Jusqu’à | 800 000 € | 0% |
| Entre 800 000 € | et 1 300 000 € | 0,5% |
| Entre 1 300 000 € | et 2 570 000 € | 0,7% |
| Entre 2 570 000 € | et 5 000 000 € | 1% |
| Entre 5 000 000 € | et 10 000 000 € | 1,25% |
| Supérieur à | 10 000 000 € | 1,5% |
La déclaration IFI doit se réaliser avant mi-juin, de chaque année.
Exemple
Un foyer fiscal détenant une valeur nette taxable de patrimoine à l’IFI de 4 200 000 € sera redevable d’un IFI de l’ordre de 27 690 €.
Toutefois, il existe une limite à ce barème : le plafonnement de l’IFI.
En effet, le patrimoine immobilier pouvant être faiblement liquide et rémunérateur, le plafonnement vise à limiter le montant total des impôts directs (IR/IFI/PS) payés par le contribuable à 75% de ses revenus de l’année précédente.
Ce mécanisme est conçu pour assurer que la charge fiscale globale reste proportionnelle aux revenus du contribuable, afin d’éviter qu’il ne soit dans l’obligation de céder ces actifs patrimoniaux pour s’acquitter de l’IFI. Il ne s’applique que dans certaines situations (faibles revenus en face d’un actif immobilier net imposable important).
Enfin, il existe des possibilités de réductions d’IFI à l’occasion de dons à des œuvres caritatives (75% de réduction).
Cette réduction est plafonnée à 50 000 € par an et par foyer fiscal.
Vous l’aurez noté : l’IFI répond à de nombreuses règles et conditions, il est essentiel de consulter des professionnels de la fiscalité et de la gestion de patrimoine pour apprécier votre situation particulière, voire mettre en place des stratégies patrimoniales.
WELLPHI se tient prêt, afin de vous éclairer !
A très bientôt !