Utiliser l’immobilier pour développer votre patrimoine

par | Jan 29, 2024 | Acheter, Agent Immobilier, Chef Entreprise, Développer, Diversifier, Expatrié, Expertise, Famille, Financement, Fiscalité, Gestion de Patrimoine, Immobilier, Ingénierie Patrimoniale, Investissements, Juridique, Notaire, Optimiser, Protéger, Revenus, Transmettre, Vendre

L’immobilier est un élément essentiel pour le développement de votre patrimoine.

Il permet de vous diversifier, d’accroître votre patrimoine et vos revenus à long terme, tout en bénéficiant d’effets de leviers financiers et fiscaux.

Avant de vous lancer, il est important de connaître les points cruciaux, afin de de déterminer votre stratégie immobilière. Nous explorerons ici les 5 principaux enjeux qui méritent votre attention.

 1) L’emplacement

Comme son nom l’indique, l’immobilier ne bougera pas. Il restera à son emplacement.
Ce dernier est donc un critère essentiel, pour apprécier la qualité d’un bien immobilier :

    • Dans quel environnement se situe-t-il (citadin, rural, mer, montagne etc…) ?
    • Quel est la dynamique démographique de la commune ?
    • Comment est la vie du quartier, voire son évolution future (transports en commun, écoles, commerces, emplois, tourisme…) ?
    • En tant qu’acheteur, qu’est ce que je souhaite privilégier comme qualités du bien (qualité de construction, performances énergétiques, facilités d’accès, nombre d’occupants, architecture, prestations, services, rentabilité) ?

Ces premiers critères vous permettront de comprendre les dynamiques de l’emplacement, et ainsi de déterminer si le bien immobilier répond à une demande.
Pour celles et ceux qui souhaitent déléguer cette recherche, cela est aussi possible : vous devrez faire confiance à des professionnels et/ou utiliser des outils de diversification en gestion de l’immobilier (SCPI/OPCI etc…).

 2) Les classes d’actifs

Il y a plusieurs usages possibles d’un bien immobilier, que l’on peut classer en plusieurs classes d’actifs.

Chaque classe d’actifs a ses propres spécificités (fiscalité, règles juridiques, rendement, risque,  évolutions etc…), qu’il convient d’apprécier lors de la prise de décision :

    • Résidentiel (nu, meublé, touristique…)
    • Bureaux
    • Commerces
    • Industrie et Logistique
    • Santé
    • Hôtellerie
    • Marchand de biens et promotions immobilières
    • Terres agricoles et viticoles, bois et forêts.

Chaque classe d’actifs a aussi ses professionnels spécialisés (agents immobiliers, constructeurs, promoteurs, sociétés de gestion), à même de vous proposer des biens, selon ce que vous visez.

 3) L’acquisition et le financement

Qui dit développement de votre immobilier dit acquisition.

Des frais sont à prévoir : des droits d’enregistrement et/ou des droits d’entrée et/ou des commissions d’intermédiation sont à payer, généralement de l’ordre de 7 à 15% au global, en fonction des investissements et des niveaux de délégation sélectionnés.

Par ailleurs, le financement de votre projet immobilier peut être réalisé :

    • En utilisant votre épargne,
    • En étudiant la faisabilité d’un prêt bancaire.
      • En effet, l’immobilier est l’une des seules classes d’actifs patrimoniales vous permettant de bénéficier de l’effet de levier financier, et donc de préserver votre épargne et d’étaler le remboursement de votre investissement.
      • Une assurance emprunteur peut protéger votre famille.

Là aussi, nous nous tenons à votre disposition pour explorer ensemble votre projet et sa faisabilité, avec nos partenaires (notamment des courtiers en crédits).

4) La fiscalité

La fiscalité est un élément important à prendre en compte dans le cadre de votre projet de développement immobilier.

En effet, de nombreuses règles fiscales existent, et vos choix d’investissements vont notamment avoir des impacts sur votre imposition à :

    • L’impôt sur le revenu (revenus fonciers, BIC), voire l’impôt sur les sociétés
    • La taxe foncière
    • L’impôt sur la fortune immobilière (si vous détenez plus de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable à l’IFI)
    • En cas de transmission, les droits de donation ou de succession
    • En cas de cession, la plus-value immobilière, voire l’impôt sur les sociétés et les revenus de capitaux mobiliers.

Plusieurs dispositifs fiscaux existent, visant à réduire ou limiter votre imposition : Déficits Fonciers, Location Meublée, De Normandie, Nue-Propriété, Malraux, Monuments Historiques etc… pour n’en citer que quelques-uns.

5) La détention

Vous pouvez choisir comment acquérir votre bien immobilier, ce qui vous permettra sur le long terme d’atteindre certains de vos objectifs de transmission et de gestion :

    • La détention en direct (facilité de gestion, fiscalité impôt sur le revenu, transmission de l’actif, mais potentielle indivision entre héritiers)
    • La détention en société (gestion d’une société, transmission de l’actif diminué du passif, gestion de l’indivision et des pouvoirs par les règles de la société)
      • Société Civile Immobilière
        • pour de la jouissance, ou de la location nue à l’impôt sur le revenu.
        • La SCI peut aussi être à l’impôt sur les sociétés, sur option)
      • SARL de famille
        • pour de la location meublée en optant à l’impôt sur le revenu
      • Autres types de sociétés (SA / SAS etc…)
        • notamment pour de la location imposée à l’impôt sur les sociétés
      • SCPI / OPCI / FCPR etc…
        • pour déléguer une gestion, avec des actifs immobiliers diversifiés par un professionnel
    • La détention par une enveloppe (assurance-vie / contrat de capitalisation / compte titres)
      • pour certains fonds ou SCPI notamment, afin de capitaliser les gains sur le long terme.

Lors de l’acquisition, les choix initiaux de détention sont importants : si vous souhaitez en changer plus tard, cela peut devenir complexe, voire coûteux (droits d’enregistrements, plus-values taxables, droits de donation ou de transmission etc…).

Développer votre patrimoine immobilier est une démarche stratégique qui nécessite une bonne planification. Il est essentiel de tenir compte de vos objectifs à long terme, et aussi de l’emplacement du bien, de la classe d’actif à privilégier, de son financement, de sa fiscalité voire de de sa détention.

Vous pouvez consulter WELLPHI pour élaborer une stratégie immobilière sur mesure qui répond à vos besoins et vous aide à atteindre vos objectifs : vous pourrez ainsi diversifier et développer votre patrimoine, sur le long terme.

A très bientôt !