Lorsque vous louez un appartement sans meuble ou un local commercial sans équipement, il s’agit d’une location nue.
Sauf à avoir réalisé son investissement locatif dans une société imposée à l’Impôt sur les sociétés (IS), la personne qui fait de la location nue sera imposée à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers. Les revenus fonciers viendront s’ajouter au revenu global du foyer fiscal.
Nous reviendrons dans cet article sur les régimes fiscaux de la location nue, l’imposition en cas de cession, et ses principaux avantages et inconvénients.
1) Les régimes fiscaux de la location nue
2 régimes fiscaux co-existent à l’IR, pour les revenus fonciers :
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- Le régime micro-foncier
- Le régime réel
a) Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est prévu à l’article 32 du Code Général des Impôts (CGI). Il s’agit du régime appliqué si toutes ces conditions sont respectées :
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- Le montant des loyers bruts du foyer est inférieur à 15 000 € ;
- Le bien immobilier n’est pas exclu par l’article 32 du CGI (biens immobiliers de défiscalisation Périssol, Besson, Robien, Borloo, Cosse, Borloo ancien, Scellier intermédiaire, résidences de tourisme, monuments historiques…)
Le calcul du résultat fiscal sous le régime micro-foncier est très simple : les revenus locatifs bruts sont diminués d’un abattement de 30%, et soumis au barème de l’IR et aux prélèvements sociaux (17,2%).
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A titre d’exemple,
Une personne loue un bien nu 6 300 € annuels.
Sa tranche marginale d’imposition (TMI) à l’IR est de 40%.
Au régime du micro-foncier, elle se verra imposée pour :
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- 6 300 € x (100% – abattement 30%) x 40% TMI IR = 1 764 € d’IR
- 6 300 € x (100% – abattement 30%) x 17,2% =759 € de PS
Soit 2 523 € d’impôt global (soit dans cet exemple, un % d’imposition de 40,1% environ)
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Bien que répondant aux critères du micro-foncier, il est aussi possible d’opter au régime réel (plus avantageux), pour une durée minimum de 3 ans.
b) Le régime réel
Le régime réel foncier est obligatoirement appliqué lorsque le contribuable remplit au moins une de ces conditions :
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- A un montant de loyers nus annuels excédant 15 000 € ;
- A opté pour le régime réel ;
- A un régime de déduction fiscale particulier (cf. les dispositifs cités ci-dessus dans le régime micro-foncier).
Les articles 28 à 31-Bis du CGI définissent ce régime.
Il est possible de déduire des loyers les dépenses réelles liées à l’acquisition ou la conservation des revenus locatifs. Sont notamment déductibles les dépenses suivantes :
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- Les frais de gestion et réglementaires ;
- Les primes d’assurance à la charge du propriétaire ;
- Les impositions qui incombent au propriétaire et qui sont en lien avec sa propriété (taxe foncière) ;
- Les charges de copropriété ;
- Les intérêts d’emprunt et les frais bancaires ;
- Les travaux de réparation et d’entretien
- (sont exclus les travaux de construction ou d’agrandissement).
Si le résultat net foncier est positif, il sera imposé à l’IR (barème) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Si il est négatif, le déficit foncier net pourra, sous conditions (notamment de conserver le bien à la location nue pendant l’année d’imputation du déficit et 3 années civiles supplémentaires) :
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- S’imputer sur les futurs revenus fonciers nets, avec une possibilité de reporter l’excédent de déficit non utilisé sur 10 ans;
- S’imputer sur les revenus globaux du contribuable, à hauteur de 10 700 € par an, avec une possibilité de reporter l’excédent de déficit non utilisé pendant 6 années.
2) L’imposition en cas de cession
Dans le cas où vous souhaitez vendre votre bien locatif, il convient notamment de vous interroger si :
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- vous avez récemment imputé (3 dernières années) du déficit foncier de ce bien sur vos revenus?
- vous bénéficiez d’un régime de défiscalisation en cours sur ce bien?
En effet, en cas de vente, ces avantages fiscaux seraient repris, et donc fiscalisés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Un impôt de plus-value immobilière serait dû, en fonction de votre durée de détention.
La plus-value immobilière est imposée :
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- à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%;
- à une taxe supplémentaire de 2 à 6%, si votre plus value est supérieure à 50000 €;
- aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Des abattements progressifs pour durée de détention sont prévus, c’est-à-dire que vous serez :
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- exonéré partiellement d’impôt de plus value entre 5 et 30 ans de détention ;
- totalement exonéré d’impôt de plus value au-delà de 30 ans de détention.
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Tableau – Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier |
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| Durée de détention |
Taux d’abattement par année de détention |
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| Assiette pour l’impôt sur le revenu (19%) et la taxe supplémentaire sur les plus-values (2 à 6%) |
Assiette pour les prélèvements sociaux (17,2%) | |
| Jusqu’à 5 années | 0 % | 0 % |
| De la 6ème à la 21ème année | 6 % | 1,65 % |
| 22ème année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Par ailleurs, des régimes spécifiques d’exonération existent, notamment si :
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- Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans et que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente
- Vous vendez un bien immobilier pour un prix inférieur à 15 000 €
- Vous êtes exproprié et utilisez l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
- Vous vendez à un organisme en charge du logement social, ou à un acteur privé qui s’engage à réaliser des logements sociaux
- Et bien d’autres encore…
L’imposition des plus-values immobilières est calculée, et prélevée chez le notaire lors de la signature définitive et le paiement du prix.
A noter : des règles spécifiques s’appliquent pour les non-résidents.
3) Les principaux avantages et inconvénients de la location nue
Le régime micro-foncier a le mérite de la simplicité, et est particulièrement adapté aux personnes ayant de faibles revenus globaux, des loyers nus inférieurs à 15 000 €, et peu de frais et travaux d’entretien à réaliser (moins de 30% de leurs revenus fonciers)
Le régime réel est beaucoup plus souvent utilisé, notamment pour la déduction des charges éligibles du revenu foncier brut, ainsi que la possibilité d’imputer le déficit foncier sur les revenus, voire de les reporter.
En cas de vente, les plus-values sont imposables au régime d’imposition des particuliers, qui prévoit des abattements pour durée de détention du bien, et une exonération totale au-delà de 30 ans de détention.
Il y a toutefois des inconvénients, concernant les biens imposables aux revenus fonciers :
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- L’ensemble des charges n’est pas déductible, notamment les travaux d’agrandissement et de construction.
- Le résultat fiscal foncier annuel positif (au régime micro ou réel) est imposé à votre tranche marginale d’IR (pouvant aller jusqu’à 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%) !
- Ceci est particulièrement problématique en termes de trésorerie, notamment quand vous avez un crédit à rembourser.
- Le bail de location nue, notamment en habitation, est plus contraignant du point de vue du propriétaire (bail 3 ans minimum), que le bail en location meublée.
- Attention à la reprise des déficits imputés récents, en cas de vente !
Louer un bien immobilier nu nécessite une bonne connaissance des implications juridiques, fiscales et financières. Dans une démarche plus globale, il convient également de s’interroger sur votre stratégie patrimoniale, afin de vous assurer de la bonne adéquation entre vos objectifs et vos investissements immobiliers.
Vous pouvez consulter WELLPHI, nous serons ravis de vous accompagner pour vos projets immobiliers actuels et futurs !
A très bientôt !