Louer vide, ou louer meublé ?
Beaucoup d’investisseurs immobiliers se posent cette question au moment de réaliser leur investissement locatif !
Dans cet article, nous reviendrons notamment sur : la définition de la location meublée, les possibilités juridiques de location, l’imposition, ainsi que les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif meublé.
En espérant que cela vous permette de faire votre choix !
1) Qu’est ce que la location meublée?
Au contraire d’un logement nu, un logement meublé est loué avec des équipements indispensables à la vie courante du locataire.
Le propriétaire doit fournir les éléments nécessaires pour que le locataire s’installe et vive correctement dans le bien meublé, notamment pour y manger et y dormir.
Depuis le 31 juillet 2015, il existe une liste qui définit les biens et équipements nécessaires à la location meublée (décret 2015-981) :
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- Chambre(s) à coucher
- Literie (comprenant couette ou couverture) ;
- Volets ou rideaux occultant les fenêtres des chambres ;
- Cuisine
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Tables et sièges ;
- Etagères de rangement
- Toutes pièces
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
- Chambre(s) à coucher
Si votre logement dispose de ces équipements, vous pourrez le louer meublé.
2) Les possibilités juridiques de la location meublée
Un bien meublé peut se louer de diverses manières :
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- par un bail meublé classique, à titre de résidence principale
- par un bail mobilité
- par un bail courte durée (location touristique)
Nous listons ici les spécificités de chacun de ses baux :
| Bail d’habitation meublé | Bail mobilité | Meublé de tourisme | |
| Détention du logement | En direct Par une SARL de famille (qui opte à l’IR) Par une société imposée à l’IS |
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| Gestion du bien | En direct Par une agence immobilière Par un exploitant (résidence étudiante, résidence senior, résidence affaires…) voire une conciergerie |
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| Utilisation du logement | Le locataire fait du logement sa résidence principale | Le locataire fait du logement sa résidence principale ou sa résidence secondaire | Le locataire fait du logement une location de vacances |
| Pour quel locataire ? | Toute personne peut être locataire |
Le locataire doit être dans une des situations suivantes : Formation professionnelle / Études supérieures / Contrat d’apprentissage / Stage / Engagement volontaire dans le cadre d’un service civique / Mutation professionnelle / Mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle |
Un même locataire ne doit pas louer le logement plus de 90 jours par an |
| Durée du bail | Minimum : 1 an Mais si le locataire est étudiant, le minimum est de 9 mois |
Minimum : 1 mois Maximum : 10 mois |
Location à la journée, à la semaine ou au mois |
| Contenu du bail | Réglementé et spécifique | Réglementé et spécifique | Réglementé et spécifique |
| Dépôt de garantie | Maximum : 2 mois de loyer (hors charges) | Interdit | Libre |
| Consommation énergétique | DPE Obligatoire | Pas de DPE | |
| Ameublement | cf. liste | Il n’existe pas de liste des meubles obligatoires. Mais s’agissant d’une location courte et touristique, le locataire aura besoin à minima des équipements de la location meublée (voire plus) |
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| Déclarations préalables | Aux impôts : déclarer un début d’activité et obtenir un numéro SIRET |
À la mairie : une déclaration peut être obligatoire, voire une autorisation de changement d’usage (selon la commune)
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| Contenu de l’annonce immobilière | Réglementé et différent selon que l’annonce est rédigée par le propriétaire ou une agence immobilière | Libre | |
| Loyer | Réglementé ou libre (selon la commune) | Libre | |
| Fin du bail à l’initiative du locataire | À tout moment Délai de préavis de minimum 1 mois |
Libre : Les règles de congé et de préavis sont à définir dans le contrat de location |
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| Fin du bail à l’initiative du propriétaire | À l’échéance du bail et pour 1 des motifs autorisés (reprise pour habiter, reprise pour vendre, ou motif légitime et sérieux). Délai de préavis de minimum 3 mois |
À l’échéance du bail. Ni congé à donner, ni délai de préavis à respecter |
Libre : Les règles de congé et de préavis sont à définir dans le contrat de location |
3) L’imposition de la location meublée
La location meublée étant considérée sur le plan fiscal comme une activité commerciale, les recettes liées à cette activité seront soumises aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
(Si le bien est détenu par une société imposée à l’Impôt sur les Sociétés, les règles de l’IS s’appliqueront : nous n’évoquerons pas ces points ici).
Il y a 2 façons de déclarer la location meublée aux BIC :
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- le Micro BIC
- le régime réel BIC
Le résultat fiscal sera ensuite soumis au barème de l’IR (de 0 à 45%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
A) Le Micro BIC
Le Micro BIC est un régime d’imposition « simple », qui prévoit des abattements sur les recettes locatives :
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- Cas général :
- abattement de 50% sur les loyers perçus, si ces derniers n’excèdent pas 77 700€ HT
- Exceptions :
- Si location touristique en zone tendue :
- abattement de 30% si les loyers perçus n’excèdent pas 15 000€ HT*
- Si location touristique classée ou chambres d’hôtes en zone non tendue :
- abattement de 92% si les loyers perçus n’excèdent pas 15 000 € HT*
- abattement de 71% si les loyers perçus sont compris entre 15 000 € HT et 188 700 € HT*
- Si location touristique en zone tendue :
- Cas général :
*ces montants sont susceptibles d’évoluer au cours de l’année 2024.
B) Le régime réel BIC
Le régime réel BIC, plus complexe, est bien souvent plus intéressant.
On y est soumis, soit lorsque on est au-delà des plafonds des régimes du Micro BIC, soit sur option.
Il s’agit de tenir compte des recettes, et de déduire les charges réelles (entretien, gestion, intérêts d’emprunt) et comptables (amortissements des meubles et de l’immobilier, hors terrain).
Il est obligatoire de faire une comptabilité, notamment pour avoir un bilan, un compte de résultat et tenir compte des immobilisations et des amortissements.
Bien souvent, le résultat net BIC de l’activité de location meublée est proche ou inférieur à 0 !
Ces principes fiscaux sont applicables :
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- en location meublée professionnelle (LMP)
- en location meublée non professionnelle (LMNP)
Toutefois, ces 2 régimes ont des différences, qu’il convient de souligner :
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LMP Location meublée professionnelle |
LMNP Location meublée non professionnelle |
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| Conditions pour avoir le statut | Loyers meublés perçus supérieurs à 23 000 € + Loyers meublés perçus excèdent la somme des traitements et salaires, TNS, BA, BNC et BIC autres que issus de la location meublée |
Tout ce qui ne respecte pas les conditions du LMP |
| Report des déficits de l’activité BIC | Sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal | Sur les revenus futurs issus de la location meublée, uniquement |
| IFI et Patrimoine immobilier loué meublé |
Exonération sous conditions : le résultat net BIC meublé soit positif
Si non respect des conditions ci-dessus, soumis à l’IFI |
Soumis à l’IFI |
| Impôt de Plus-value en cas de cession du bien immobilier |
Régime des plus values à court terme et long terme des BIC Exonération*, sous conditions :
Si non respect des conditions ci-dessus, les plus-values court terme et long terme sont imposées à l’IRPP et aux prélèvements sociaux |
Régime des plus values immobilières des particuliers 19% + 17,2% (+ 2% à 6% pour les plus-values élevées) Exonération partielle entre 5 et 30 ans de détention |
4) Les avantages et les inconvénients de la location meublée
Vous l’avez lu, la location meublée couvre un univers vaste, tant fiscal que juridique et immobilier.
Nous essayons ici de résumer ses avantages et inconvénients.
Nous commencerons par les inconvénients. En effet, la location meublée augmente significativement :
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- les changements de locataires
- la gestion (réparation, entretien, renouvellement des meubles, en plus de l’immobilier)
- les frais et le temps consacré
- les obligations déclaratives
- (le suivi comptable et fiscal, si vous êtes au régime réel LMP ou LMNP)
- (dans certaines zones et typologies d’activité de location meublée comme la location touristique, des déclarations et autorisations à recueillir)
Toutefois, la location meublée bénéficie d’avantages indéniables et nombreux, par rapport à la location nue :
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- Des baux courts,
- Une meilleure rentabilité,
- Une meilleure adaptation à la demande locative,
- Un régime fiscal intéressant, notamment en optant au réel, pour bénéficier des amortissements.
Louer un bien immobilier meublé nécessite de bonnes connaissances immobilières, juridiques, fiscales et comptables !
Vos choix doivent être mesurés en toute objectivité, et en fonction de votre situation.
Vous pouvez consulter WELLPHI pour peser le pour et le contre dans vos choix d’investissements locatifs, et notamment de la location meublée, nous serons ravis de vous accompagner !
A très bientôt !