En France, le droit de propriété peut être décomposé en plusieurs éléments, ce qui permet de bâtir des stratégies patrimoniales intéressantes.
On parle alors de démembrement de propriété.
Dans cet article, nous revenons sur les notions et les possibilités de démembrement, ainsi que les obligations entre nu-propriétaire et usufruitier.
1) Quelques notions et définitions
La pleine propriété est le droit complet et exclusif sur un bien. Le propriétaire a tous les droits sur le bien :
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- Le droit d’utiliser le bien : l’ « usus »
- Le droit de percevoir les fruits ou revenus du bien : le « fructus »
- Le droit de disposer du bien (c’est-à-dire de le vendre, le donner, le détruire, etc.) : « l’abusus »
Le plein propriétaire peut utiliser le bien comme il l’entend, dans le respect des lois et règlements en vigueur.
En démembrant la propriété, on décompose la pleine propriété en 2, à savoir la nue-propriété et l’usufruit.
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USUFRUIT Usus : Droit d’utiliser L’usufruit peut être viager, ou temporaire. |
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| + | |
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NUE-PROPRIETE Abusus : Droit de disposer (vendre, donner, détruire…) A l’extinction de l’usufruit (viager ou temporaire), récupération de la pleine propriété |
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| = | |
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PLEINE PROPRIETE
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A noter : Lorsque l’usufruit porte sur un bien qui est consommé en étant utilisé (comme une somme d’argent ou des boissons), on parle de « quasi-usufruit ». |
2) Le démembrement de propriété
Par un acte juridique (donation, succession, legs, acquisition ou cession), le droit de propriété est scindé, entre nu-propriétaire et usufruitier.
Il est possible de pratiquer le démembrement, notamment sur :
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- Des biens immobiliers
- Des parts de sociétés (SCI, SCP, SC, SCPI, SARL…)
- Des actions (SA, SAS…)
- Un contrat de capitalisation
- Un compte titres
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A noter : Il est impossible de donner en nue-propriété un contrat d’assurance-vie. |
Bien souvent, dans les familles, la nue-propriété est transmise à la génération suivante, les donateurs conservant l’usufruit.
Ainsi,
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- le donateur conserve les revenus et l’usage du bien de son vivant,
- le donataire aura la pleine propriété, au terme de l’usufruit,
- les droits de donation ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien, mais sur l’unique valeur de la nue-propriété (cf. barème ci-dessous).
- Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire va récupérer le bien, sans droits de succession supplémentaires
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Exemple : En se réservant l’usufruit et en donnant la nue-propriété, un donateur âgé de 53 ans voit sa nue-propriété valorisée 50% de la valeur totale de sa transmission, avant éventuels abattements (100 000 € par parent par enfant, par exemple). Ainsi, en présence d’un enfant, d’une transmission d’un bien immobilier valorisé 300 000 €, et en l’absence de donation en faveur de l’enfant au cours des 15 dernières années :
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| Article 669 I du CGI | ||
| Âge du donateur | Valeur de l’usufruit viager |
Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% |
| Moins de 31 ans révolus | 80% | 20% |
| Moins de 41 ans révolus | 70% | 30% |
| Moins de 51 ans révolus | 60% | 40% |
| Moins de 61 ans révolus | 50% | 50% |
| Moins de 71 ans révolus | 40% | 60% |
| Moins de 81 ans révolus | 30% | 70% |
| Moins de 91 ans révolus | 20% | 80% |
| A partir de 92 ans | 10% | 90% |
| Valeur de l’usufruit temporaire | ||
| par période de 10 ans | 23% | (dans la limite de 30 ans si réalisé au profit d’une personne morale) |
3) Les obligations entre usufruitiers et nus-propriétaires
Le démembrement d’un bien immobilier en direct permet évidemment sa transmission, mais également laissent à la charge
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- du nu-propriétaire : les travaux liés à la structure et à la solidité générale de l’immeuble (fondations, murs, voûtes, poutres, toitures, caves…).
- de l’usufruitier : les travaux d’entretien, et également la taxe foncière et l’IFI (sauf exception pour ce dernier, dans le cas où l’usufruit a été attribué au conjoint survivant au titre de ses droits légaux).
Le démembrement d’un bien peut aussi créer une situation de blocage, en cas de vente en pleine propriété : le double accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire sera nécessaire.
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A noter : Lorsque le bien est détenu par une société dont les parts sont démembrées, une rédaction adaptée des statuts de la société permet d’éviter ce blocage. |
Si la vente du bien démembré se réalise, l’usufruitier et le nu-propriétaire auront 3 choix sur le prix de vente :
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- Se répartir le prix en pleine propriété, en fonction des valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété (et donc perte du démembrement)
- Reporter et conserver le démembrement sur de nouveaux biens, en remployant ensemble le prix de cession.
- Laisser l’intégralité du prix à l’usufruitier, en quasi-usufruit (vigilance par rapport à l’article 774 bis du CGI, toutefois)
Enfin, dans les situations de quasi-usufruit, le quasi-usufruitier est, en principe, libre dans la gestion des biens.
Toutefois,
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- Le quasi-usufruitier est tenu de donner caution au nu-propriétaire,
- à défaut de caution, le nu-propriétaire peut demander l’emploi sur un support…
- … sauf dispenses expresses dans l’acte de démembrement ou convention entre usufruitier et nu-propriétaire
En conclusion, le démembrement de propriété présente de nombreux atouts dans des stratégies patrimoniales :
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- Conservation de l’usage et des revenus, par l’usufruitier
- Transmission réalisée au nu-propriétaire, sur une base fiscale minorée
- Possibilité de démembrer de nombreuses typologies de biens
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