Immobilier locatif : comment développer votre patrimoine?

L’investissement locatif représente une opportunité pour se constituer un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité.
Plusieurs dispositifs permettent d’alléger la charge fiscale, soit en réduisant le revenu imposable, soit en diminuant directement l’impôt dû.

Voici un éclairage sur les principales options disponibles, leurs avantages, leurs contraintes, et comment WELLPHI peut vous accompagner dans ces démarches.

Générer un déficit foncier pour optimiser sa fiscalité

En location nue à l’impôt sur le revenu, le déficit foncier intervient lorsque les dépenses déductibles dépassent les revenus fonciers d’une année.
Ce déficit peut être imputé sur le revenu global imposable, dans la limite annuelle de 10 700 €.
La fraction excédentaire, ainsi que les intérêts d’emprunt, sont reportables sur les 10 années suivantes.

Le dispositif « Jeanbrun » : un nouvel outil pour les bailleurs privés

Instauré par la loi de finances pour 2026, le dispositif « Jeanbrun » s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir ou construire un logement destiné à la location nue, sous conditions. Ce mécanisme permet de bénéficier d’un amortissement forfaitaire calculé sur 80 % du prix d’acquisition, avec des taux variables selon la nature du logement (neuf ou ancien réhabilité) et son affectation (location intermédiaire, sociale ou très sociale).

• • Conditions d’éligibilité
    • Le logement doit être loué nu comme résidence principale, hors cercle familial, pour une durée minimale de 9 ans.
    • Les loyers et les ressources des locataires sont encadrés.
    • Seuls les logements situés dans un bâtiment collectifs, neufs ou anciens faisant l’objet d’une réhabilitation lourde (au moins 30 % du prix d’acquisition), sont concernés.

• • Avantages fiscaux :

L’amortissement est déductible des revenus fonciers et peut contribuer à la formation d’un déficit foncier, imputable dans les conditions de droit commun.

La location meublée BIC au régime réel

La location meublée est une alternative attractive à la location nue, notamment pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’un régime fiscal avantageux. En optant pour le régime réel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges réelles (amortissement du bien, travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) de vos revenus locatifs.

• • Avantages du régime réel BIC
    • Amortissement du bien : Possibilité d’amortir la valeur du logement (hors terrain) sur une durée de 20 à 40 ans, réduisant ainsi le bénéfice imposable.
    • Déduction des charges : Toutes les dépenses liées à l’exploitation (entretien, gestion, taxes foncières, etc.) sont déductibles.
    • Report des déficits : Les déficits éventuels sont reportables sur les bénéfices futurs de la même activité (location meublée) pendant 10 ans.
    • Exonération de la plus-value après 30 ans de détention.

• • Conditions et points de vigilance
    • Le logement doit être loué meublé (liste légale des meubles obligatoire), avec un bail meublé
    • Le régime réel est obligatoire si vos recettes annuelles dépassent 77 700 € (seuil 2026),
      • sinon le régime micro-BIC s’applique, MAIS vous pouvez opter pour le régime réel BIC
    • Complexité administrative : Tenue d’une comptabilité et déclaration des revenus en BIC
    • Depuis le 14 février 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de l’impôt de plus-value immobilier, en cas de vente… tout en tenant compte des abattements pour durée de détention
    • Risque de requalification : L’administration fiscale peut requalifier la location meublée en location nue si les conditions ne sont pas respectées.

La loi Malraux : pour une réduction fiscale importante

La loi Malraux offre une réduction d’impôt sur le revenu pour les dépenses de restauration d’immeubles situés dans un site patrimonial remarquable.
En contrepartie, le bien doit être loué nu, à usage d’habitation principale, pendant 9 ans.

• • Modalités
    • Taux de réduction : 22 % ou 30 % selon la localisation.
    • Plafond des dépenses : 400 000 € sur 4 années consécutives.
    • L’excédent de réduction est reportable sur 3 ans et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Ce schéma est particulièrement adapté aux contribuables soumis aux tranches supérieures d’imposition IR (à partir de 41%)

Monuments Historiques : pour une déduction fiscale massive

Ce dispositif s’adresse aux propriétaires de monuments historiques s’engageant à conserver le bien pendant 15 ans. Il permet de déduire de son revenu imposable l’intégralité des charges de restauration et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunt, sans limitation de montant sur vos revenus globaux.

• • L’avantage fiscal est proportionnel au taux marginal d’imposition de l’investisseur.
  • Après convention avec l’État, la transmission du monument est exonérée de droits de donation et de succession.

Le dispositif Monument Historique est particulièrement adapté aux contribuables soumis aux tranches supérieures d’imposition IR (à partir de 41%). 

Chaque dispositif présente des avantages et des contraintes.
Leur pertinence dépend de votre situation patrimoniale, de vos objectifs et de votre profil fiscal.
Chez WELLPHI, nous vous aidons à :

• • Évaluer la pertinence des dispositifs
  • Optimiser votre fiscalité, tout en sécurisant votre investissement
  • Vous proposer des solutions d’investissements immobiliers sélectionnées chez nos partenaires
  • Vous alerter sur les risques (liquidité, fiscalité, marché locatif, réglementation)
  • Coordonner les acteurs (notaires, experts-comptables, crédit) pour une mise en œuvre fluide, voire vous mettre en relation.

A votre disposition pour échanger sur ces sujets.

A très bientôt !

Les informations présentées ici sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé.

• • Risques : Tout investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, évolution du marché, charges imprévues).
  • Horizon temporel : l’investissement immobilier est un investissement sur le temps long, et les dispositifs fiscaux impliquent des engagements de durée (9 à 15 ans pour certains).
  • Analyse sur mesure, en fonction de votre situation patrimoniale