Méconnue, la taxe annuelle sur la valeur vénale des immeubles (« TVVI « ), souvent appelée « taxe de 3 % », concerne les sociétés, organismes, fiducies et structures assimilées qui détiennent directement ou indirectement des biens immobiliers situés en France.
Créée en 1983 dans le contexte de la création de l’ISF, le but de cette taxe est d’identifier les bénéficiaires réels pour lutter contre l’évasion fiscale des sociétés dont l’actif est composé à plus de 50 % de biens immobiliers.
_______________
Quelles sociétés sont concernées par cette taxe de 3% ?
La taxe de 3 % s’applique aux sociétés, organismes, fiducies, trusts et structures assimilées dites « à prépondérance immobilière », c’est-à-dire les entités dont l’actif est majoritairement composé de biens immobiliers situés en France.
Parmi les sociétés concernées, on retrouve :
-
- Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), comme les SCI à l’IS,
- Les sociétés relevant des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), comme les SARL de famille,
- Les sociétés étrangères qui ne déposent pas de déclaration n° 2072 en France.
Sont exonérées de TVVI certaines sociétés, comme les SCI fiscalement translucides (qui déposent un formulaire n°2072) ou les sociétés transparentes (qui déposent un formulaire n°2038).
_______________
Ce qui change en 2027
Jusqu’à présent, les sociétés concernées bénéficiaient d’une exonération en s’engageant à communiquer les informations demandées par l’administration fiscale sur simple demande.
Cette possibilité a été supprimée par la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales du 25 juin 2026 (loi n° 2026-534, article 102).
À partir du 1er janvier 2027, toutes les sociétés concernées devront :
-
- Déposer une déclaration annuelle (n° 2746) au plus tard le 15 mai de chaque année. Cette déclaration devra inclure :
- Les informations relatives aux biens immobiliers (situation, consistance, valeur des biens au 1er janvier),
- L’identité et l’adresse des actionnaires ou associés détenant plus de 1 % des titres.
- Déposer une déclaration annuelle (n° 2746) au plus tard le 15 mai de chaque année. Cette déclaration devra inclure :
-
- Pour les sociétés sans établissement stable en France, désigner un représentant en France :
- Ce représentant, établi en France, sera habilité à recevoir les communications, actes de procédure et notifications de l’administration fiscale relatives au contrôle de cette taxe.
- À défaut de désignation, la société ou la structure la plus proche des immeubles dans la chaîne de détention sera réputée recevoir ces actes pour le compte de la société concernée.
- Pour les sociétés sans établissement stable en France, désigner un représentant en France :
Si la déclaration n’est pas déposée, l’entité sera soumise à la taxe de 3 % sur la valeur vénale de ses immeubles français non affectés à son activité professionnelle non immobilière.
_______________
Conclusion
Dès 2027, les sociétés à prépondérance immobilière qui sont soumises à l’IS ou au régime des BIC devront déposer chaque année une déclaration avant le 15 mai, sous peine d’être soumises à la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu’elles détiennent.