Indivisions : ce qui change en 2026

En France, chaque année, des centaines de milliers de successions et de séparations donnent lieu à des situations d’indivision : les biens (immobiliers ou mobiliers) appartiennent alors temporairement à l’ensemble des indivisaires (héritiers, couple en procédure de séparation par exemple), en attente d’un partage.
Or, dans la pratique, cette période transitoire peut s’éterniser, voire parfois durer des décennies, notamment en raison de désaccords persistants, de l’absence de réponses, ou simplement l’impossibilité de joindre tous les co-indivisaires.

Résultat :

• • Des tensions familiales et des charges financières supportées sans contrepartie.
  • Un blocage du marché immobilier, avec des logements ou terrains impossibles à louer, à rénover ou à vendre.
  • Des biens immobiliers laissés à l’abandon, se dégradant faute d’entretien.

Face à ce constat, la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a été adoptée pour fludifier la gestion des indivisions, et faciliter en faciliter la sortie.
Nous revenons dans cet article sur cette nouveauté législative.

1) Vendre un bien indivis, sans l’accord de tous les héritiers : c’est désormais possible

A la base, dans une indivision :

• • Chaque indivisaire peut, indépendamment de son % de détention, réaliser des actes « conservatoires »
    • assurance du bien,
    • entretien et réparation d’un bien immobilier

• • les détenteurs des 2/3 des droits indivis peuvent décider d’actes « d’administration », à condition d’en informer les autres indivisaires :
    • mandats de pouvoir pour gérer le bien (à un co-indivisaire ou un tiers)
    • vente de meubles indivis, pour payer les charges
    • renouvellement et conclusions de certains baux (notamment d’habitation)

• • les actes de « disposition » sont soumis à l’accord de 100% des indivisaires, et permettent de sortir de l’indivision.
    • Vente
    • Licitation (= vente aux enchères)
    • Partage

Jusqu’à présent, la vente d’un bien immobilier en indivision nécessitait donc l’unanimité des héritiers, et le refus voire le silence d’un co-indivisaire pouvait bloquer beaucoup de situations, sauf exceptions judiciaires très encadrées, se terminant bien souvent par la vente aux enchères des biens.
Désormais, un seul indivisaire peut saisir le juge pour obtenir l’autorisation de vendre en direct seul un bien, à condition de prouver :

• • L’urgence de la situation
  • L’intérêt commun des héritiers

Cette mesure consacre une jurisprudence existante, et la sécurise juridiquement.
Le juge appréciera souverainement les conditions, au cas par cas.

La loi va aussi plus loin pour certaines indivisions, notamment celles portant sur des immeubles situés en Corse.
En effet, compte tenu du besoin d’assainissement des états cadastraux, les indivisions y sont particulièrement difficiles à dénouer :

• • Au lieu de devoir recueillir l’unanimité, la loi du 7 avril 2026 permet aux indivisaires représentant les 2/3 des droits indivis, d’exprimer devant notaire leur intention de procéder à la licitation, mais aussi et désormais, à la vente ou au partage
  • Ce dernier devra signaler cette volonté de disposition dans un délai de 1 mois aux autres indivisaires, qui auront 3 mois pour éventuellement s’y opposer.
  • En cas d’opposition, le tribunal judiciaire pourra autoriser la licitation, la vente ou le partage, à condition que cela ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

2) Le partage judiciaire élargi : une procédure plus accessible

La réforme du droit du partage judiciaire constitue l’autre avancée de cette loi.

Auparavant, le partage judiciaire (intervention du tribunal pour trancher les désaccords) était en pratique employé en l’absence d’accord amiable pour sortir d’une indivision successorale.

Il pourra s’appliquer désormais aux

• • indivisions entre époux, partenaires de PACS ou concubins ;
  • liquidations de biens entre ex-époux ou ex-partenaires ;
  • indivisions successorales.

Cette procédure judiciaire peut être déclenchée par un indivisaire, notamment selon la complexité des opérations de liquidation et de partage, ou à défaut de partage amiable.

Dans cette procédure, un notaire est chargé de dresser un inventaire et de calculer les droits de chaque indivisaire, à toutes les étapes.
Pour pallier à l’absence de réponses de certains indivisaires, il sera obligatoire de nommer un avocat à tous les stades de la procédure, pour fluidifier les échanges (un décret d’application devra être publié, pour préciser les modalités de représentation de l’avocat).
Un juge sera désigné, pour l’action de partage, gérer les contestations, vérifier que les droits des indivisaires soient respectés, et pour ordonner les éventuelles licitations.

Il en va de soi qu’un partage à l’amiable doit toujours être recherché par les parties, avant d’amorcer ce type de procédure judiciaire.

3) La gestion des successions vacantes

Cette nouvelle loi autorise, sous conditions, les mairies et les EPCI à demander la levée du secret fiscal sur les biens « sans maître ».
Cette faculté concerne notamment les biens pour lesquels :

• • une succession est ouverte depuis plus de 30 ans, sans qu’aucun héritier ne se soit présenté
  • un immeuble n’a pas de propriétaire connu et la taxe foncière est impayée depuis plus de 3 ans.

Pour les communes et les EPCI qui en feront la demande, cela aura pour but de faciliter plus rapidement l’appropriation d’un bien immobilier inutilisé ou à l’abandon, en l’absence de propriétaires/indivisaires.

Cette nouvelle loi a pour objectif louable d’offrir des outils pour débloquer des situations figées, réduire les tensions, voire éviter l’indécision au sein de familles et permettre de sortir des biens de l’abandon.
Cependant, ces nouvelles dispositions ne suppriment ni la complexité des situations d’indivisions, ni le coût éventuel pour les régler.
Chez WELLPHI, nous pouvons vous aider à comprendre vos droits et ceux des autres indivisaires, anticiper les conséquences fiscales et patrimoniales d’une sortie d’indivision, voire définir la meilleure stratégie (négociation, partage, vente, réemploi, etc.).

A très bientôt !