Transmettre son patrimoine immobilier locatif : la vente à une société familiale, une stratégie à étudier

Pourquoi vendre son bien immobilier locatif à une société familiale ?

La transmission d’un patrimoine immobilier peut s’avérer complexe, notamment en raison des risques de blocage liés à l’indivision entre héritiers, ou de droits de succession élevés (au-delà de 100 000 € par parent et par enfant en ligne directe, les droits de donation vont de 5% à 45%).
Parmi les solutions existantes, la vente à une société familiale (Société Civile, SARL de famille, etc.) se présente comme une alternative à la donation, particulièrement adaptée aux biens immobiliers locatifs.

Cette stratégie permet de :

• • Choisir à quel(s) enfant(s) on transmet
  • Éviter les conflits liés à l’indivision en clarifiant la gouvernance via les statuts de la société
  • Conserver une maîtrise sur la gestion du bien, même après sa cession
  • Réendetter le bien immobilier locatif (effet de levier), tout en le transmettant
  • Optimiser la fiscalité (notamment sur les plus-values et les droits de succession)
  • Récupérer des capitaux de l’opération
  • Utiliser les abattements et les tranches basses du barème de droits de donation pour d’autres transmissions.

⚠️ Comme tout investissement immobilier, cette approche nécessite une analyse globale (revenus, endettement, juridique, fiscale, financière) pour en mesurer la pertinence au regard de votre situation.

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1) Les étapes clés de la vente à une société familiale

Avant de se lancer dans l’opération, il s’agit de sonder l’ensemble de la famille, voire de vos conseils, pour aligner les objectifs et les intérêts de chacun.
Une première étude de faisabilité est elle aussi indispensable, ne serait-ce que pour s’assurer que les étapes suivantes ne soient pas réalisées pour rien.

Etape 1 : Création de la société et rédaction des statuts

La première étape consiste à créer une société familiale (Société Civile, SARL de famille, etc.) et à en définir les contours :

• • Choix de la forme sociale :
    • Société Civile (SCI) : Adaptée pour une détention immobilière locative (imposée à l’IR, ou sur option à l’IS).
    • SARL de famille : à défaut imposée à l’IS, ou sur option, à l’IR pour la location meublée sous le régime BIC.
    • SAS : Imposition à l’IS par défaut, mais offre une grande flexibilité statuaire.

 

• • Répartition du capital :
    • Au choix, tout ou partie des enfants peuvent être associés.
    • Les enfants ou autres héritiers peuvent être associés majoritaires, ce qui leur permettra de détenir indirectement le bien.
      • Par exemple, un parent peut détenir 10 % du capital (pour garder le contrôle via la gérance) tandis que ses enfants détiennent les 90 % restants de la société

 

• • Rédaction des statuts :
    • Les pouvoirs de gestion sont définis (qui dirige la société ? Qui peut décider d’une vente ou de travaux ?)
    • Les clauses de sortie sont prévues (droit de retrait, agrément pour la cession de parts, etc.)
    • Les modalités de constitution et de gestion sont anticipées (apports en capital, comptes courants d’associés, crédits bancaires etc.)

⚠️ POINTS DE VIGILANCE Sauf option à l’IS, une SCI ne peut détenir que des biens immobiliers locatifs nus.  La détention de la résidence principale par une société est peu recommandée (perte d’abattements fiscaux, perte du droit viager du conjoint…)

 

 

Etape 2 : Recherche des financements

La société doit financer l’acquisition du bien. Cette étape se mène bien souvent en parallèle de l’étape 1.
Plusieurs options sont possibles :

• • un apport en capital : les associés injectent des fonds stables pour la répartition du capital et pour acheter le bien
  • un prêt bancaire (avec une assurance décès pour couvrir le remboursement en cas de décès d’un associé).
  • un apport en compte courant d’associé : les associés prêtent de l’argent à la société, lors de la constitution voire au fil de l’eau en fonction des besoins.
  • un crédit vendeur : le vendeur peut accorder un échéancier de paiement à la société pour faciliter l’achat.

⚠️ POINTS DE VIGILANCE Afin de sécuriser votre opération, il est conseillé de faire estimer votre bien immobilier locatif au préalable de l’opération, soit pas plusieurs avis de valeurs d’agences immobilières, soit par une expertise immobilière.  Il convient de se rapprocher d’un courtier en crédit ou de banques pour s’assurer de la faisabilité et des conditions financières dans le cas de la recherche d’un crédit bancaire (capacité de remboursement, endettement des associés, taux, garanties etc…).

 

Etape 3 : Acquisition du bien par la société

La société, majoritairement détenue par les enfants, va acquérir le bien immobilier locatif chez le notaire : le bien immobilier est ainsi transmis !
Comme pour toute acquisition immobilière, les droits d’enregistrement d’environ 7 % de la valeur du bien seront dûs.

Par la suite,

• • les loyers seront perçus par la société, et imposés à l’IR aux revenus fonciers ou aux BIC, ou à l’IS, en fonction du choix retenu lors de la constitution de la société (voir étape 1).
  • le bien immobilier, détenu désormais par la société, sera géré selon les modalités des statuts de la société
    • par exemple, bien qu’associé très minoritaire, un gérant peut avoir des pouvoirs de gestion étendus.

 

 

Etape 4 : Cession du bien locatif à la société

Cette étape est concomitante à l’étape 3.
Le cédant (bien souvent les parents) récupère le prix de vente, net de fiscalité.
Si le cédant est soumis à l’IR, l’impôt sur la plus value immobilière s’applique, après abattements pour durée de détention.
Ainsi, en cas de vente, un bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans est partiellement exonéré d’impôt de plus-value, et totalement exonéré au-delà de 30 ans de détention.

⚠️ POINTS DE VIGILANCE Il est recommandé d’estimer avec votre notaire ou un conseil l’impôt de plus-value immobilière, avant toute prise de décision.

Les liquidités perçues permettront au cédant de :

• • Se lancer dans un nouveau projet immobilier, professionnel
  • Investir dans d’autres actifs patrimoniaux 
  • Compléter ses revenus (en remplacement des loyers initiaux)

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2) Avantages et inconvénients de la vente à une société familiale

AVANTAGES	INCONVENIENTS
✅ Évite l’indivision et les conflits entre héritiers	❌ Complexité juridique (rédaction des statuts, respect des règles de gestion)
✅ Transmission choisie	❌ Coût de création et de gestion de la société (comptabilité, frais juridiques, etc.)
✅ Flexibilité dans la gouvernance (statuts adaptables)	❌ Financement à étudier (capacité d’emprunt, remboursement via les loyers).
✅ Effet de levier financier	❌ Stratégie seulement adaptée aux biens locatifs
✅ Optimisation fiscale (abattements sur plus-values, imposition différée, choix de l’imposition par la société acquéreuse)
✅ Liquidités immédiates pour le cédant (utilisables pour divers projets)

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Comment WELLPHI vous accompagne dans ce projet?

La vente d’un bien immobilier locatif à une société familiale est une stratégie sur mesure, qui dépend de votre situation personnelle, fiscale et patrimoniale.
Chez WELLPHI, nous vous aidons à :

• • Evaluer la pertinence de cette solution
    • selon vos objectifs (transmission, liquidité, biens locatifs)
    • par rapport à d’autres dispositifs de transmission
  • Choisir la société adaptée, avec les statuts sur mesure
  • Anticiper les impacts fiscaux et financiers
  • Coordonner les intervenants : notaire, expert comptable, courtier et/ou banquier

Un étude personnalisée est indispensable pour  vérifier l’efficacité de votre projet de transmission.
A votre disposition pour vous présenter ces solutions et répondre à vos questions !

A très bientôt !

Les informations présentées ici sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé.

• • Risques : Tout investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, évolution du marché, charges imprévues). Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir. 
  • Horizon temporel : les investissement immobiliers se réalisent sur un temps long, il est recommandé de les détenir 10 ans minimum, voire au-delà pour certains dispositifs fiscaux.